Son yıllarda, inşaat ve gayrimenkul sektöründe hızla gelişen
teknolojiye ve uzmanlaşmaya bağlı radikal değişiklikler yaşandığına şahit
oluyoruz.
Dünya İnşaat
Sektöründe Devrim Niteliğinde Yeni Gelişmeler
Gelişmiş ülkelerde, proje ölçeklerinin büyümesine ve süreçlerin
ayrışmasına bağlı olarak, rekabetin ve sürdürülebilirliğin sağlanması amacıyla;
tasarımla yapımın bütünleştirildiği “Tasarla-Yap Modeli, yapının önce sanal
ortamda inşa edildiği Bina Bilgi Modellemesi (BIM), enerji tasarrufu ve sürdürülebilirlik
ilkelerinin öne çıktığı “Yeşil Bina Sertifikasyon Sistemleri”, risklerin ve
birlikte yaratılan değerlerin ödülünün paylaşıldığı “Bütünleşik Proje Teslimatı
(IPD)”, yapım sürecinde verimliğe odaklanılan “Yalın İnşaat” vb. gibi her biri “devrim” niteliği taşıyan pek çok yeni fikir,
teori, anlayış, kavram, metodoloji, teknoloji, araç ve tekniklerin ortaya çıktığını
görüyoruz.
Bu model ve sistemler doğrultusunda;
1)
İş süreçleri arasında oluşan aksamaların
giderilmesi ve işbirliği ve verimliliği artırmak amacıyla süreçler bütünleştiriliyor,
tasarım-tedarik-yapım ve işletme bütünsel bir şekilde ele alınıyor,
2)
Proje paydaşlarının sayısının ve aralarındaki
ilişkilerin giderek artmasına bağlı aksaklıkların giderilmesi amacıyla paydaşlar
arasındaki veri paylaşımı merkezileştiriliyor,
3)
Verimlilik, yaşam boyu maliyet döngüsü, şeffaf
iletişim ve işbirliği ilkeleri öne çıkarılıyor,
4)
Proje Teslim Modellerinde daha “bütünleşik” ve “yalın”
alternatif çözümler aranıyor,
5)
Projenin daha tasarım aşamasında 3 boyutlu
olarak sanal ortamda, zaman ve maliyet boyutları da dahil olmak üzere, inşa
edilmesi sağlanıyor,
6)
Dijital çağın getirdiği olanaklardan üretimde (3D
Printer) ve montajda da yararlanılıyor,
7)
Risk ve ödülün adil paylaşımına, yaratıcılığa ve
yaratılan değere, salt süreye değil kaynakların verimli kullanımına özen
gösteriliyor.
Ülkemizde İnşaat
Sektörünün Durumu
Ülkemiz; nüfusu, hızla artan kentleşme oranı ve büyük ölçüde
deprem kuşağında yer alması nedeniyle gayrisafi milli hasılasında inşaat
sektörünün en yüksek payı alan ülkelerden biri konumunda. Ekonomik büyüklüğü de
dikkate alındığında inşaat sektöründe dünyanın ilk üç ülkesi arasına girmesi pek
de şaşırtıcı değil. Üniversitelerin yıllarca en ucuz şekilde en çok öğrenci
yetiştiren bölümlerinin mimarlık ve inşaat olması nedeniyle yeterince hatta
fazlasıyla mühendislik insan kaynağına sahip olduğu da söylenebilir. Ancak, günümüzde
inşaat mühendisliği ve mimarlık artık sıradan bir meslek, bir tür raf malzemesi
haline gelmiş durumda. Sektörde, örneğin proje yönetimi ya da yapı denetimi alanlarında
bir tür istihdam bürosuna dönüşen bazı firmaların, sayısı giderek artarken maliyeti
giderek düşen personeli ve bu personelin mutsuzluk ve devir oranları bu durumu açıkça
kanıtlıyor, sanırım. Bu kurumlarda ve mesleklerde çalışanlar, yaptıkları işten pek
gurur duymuyorlar ve aileler de artık kızları için eskisi gibi mimar-mühendis damat! aramıyorlar.
İnşaat Sektörümüzün Dönüşüm
Geçiren Alt Sektörleri
Bu bir Evrim mi? Devrim mi? Yoksa Ölümüne bir Amok Koşusu mu?
Evet, her iki alt-sektörde gözlenen evrimin, bünyelerinde
taşımaya devam ettikleri “gen”leri nedeniyle şimdilik birer devrim olduğunu
söyleyemiyoruz. Bu genlerden bazıları; basit ticaret kültüründen gelen “pahalı satarken
değil, ucuz alırken kazanılır”, “bilgi ve deneyim gibi soyut kaynakları değersizleştirmek”,
“her işini kendi yapmak”, “ana iş kolunu uzmanı olunmayan alanlarla yatay büyütmek”
vb. gibi ortak kültürel anlayışların içinde gizli.
İşte tam da bu nedenlerle, ölçeklerini büyüten ve
uluslararası alanlarda boy göstermeye başlayan bu kuruluşlarımız, aile odaklı yönetim
ve organizasyonel yapılarını geliştiremiyor, verimliliklerini artıramıyor ve
uluslararası alanlarda ucuz işgücüyle elde ettikleri rekabet üstünlüklerini bile
kaybeder duruma geliyorlar.
ABD, Çin, Japonya, AB ülkeleri, İngiltere, Kore firmaları, dünya
teknolojik inşaat pazarında IDB (Bütünleşik Tasarım+İnşaat) EPC (Tasarım+Tedarik+İnşaat),
PFI/PPP (Özel Finansman Girişimi ve Kamu-Özel Sektör Ortaklığı), BIM (Bina
Bilgi Modellemesi) gibi yapılanmalar ile farklı bir ligde oynarken, bizim kuruluşlarımız
maalesef top toplayıcılık, sektörün kendi itirafıyla taşeronluk yapmak zorunda kalıyor.
Gayrimenkul Geliştiricileri, Yatırımcıları ve İnşaatçıları
Türkiye’de ABD’deki REITs örneğinden yola çıkarak 20 yıl
önce bir yasal düzenleme ile oluşturulan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının ve
düzenleyici kurum SPK’nın, pazar koşulları nedeniyle denetim zafiyeti
gösterdiği, son iş kazaları (Bkz. HD Blog 20 Eylül 2014) ile artık iyice açığa çıkmış
durumda. Yap-Sat Müteahhitliğin ticari genlerini taşıyan Türk işi GYO’larımızın,
orijinal ABD modelindeki T (Trust yani Güven) unsuru zedelenmiş durumda. Gayrimenkul
yatırım sektörüne girişte herhangi bir pazar bariyeri olmadığı için, son 10 yıl
içinde inşaat taahhüt, tekstil, sanayi, turizm, kuyum sektörlerinden pek çok kişi
ve kuruluşun gayrimenkul geliştirme ve yatırım alanına geçiş yaptığını biliyoruz.
Bu firmaların, proje ölçeğinde çok sayıda yeni markalar üreterek sektörde
olağan üstü bir satürasyona, haksız rekabete ve güvenlik kaybına neden oldukları
da bir sır değil, sektör temsilcilerinden ciddi eleştiri aldıkları ve hatta meslek
örgütlerinden dışlandıkları da.
Sektörde daha kurumsal bazda iş yapan, halka açılmaya
cesaret göstermiş olanları, şimdilik SPK denetimi korkusuyla, operasyonlarında biraz
hülle ve biraz halı altına süpürme yaklaşımını tercih ediyorlar, ama onlar da
KDV ve vergi muafiyeti gibi avantajlar olmasa, “hiç halka açılmayacaklar”. Orası
da ayrı konu.
İnşaat sektörümüzde kendine yer edinmeye çalışan Yeni Nesil(?)
Gayrimenkul Geliştirme ve Yatırım (GYO) firmaları, taşıdıkları bu “gen”ler
nedeniyle, ticari unvanları “anonim ortaklık” olmasına rağmen, şahıs ya da aile odaklı yönetim
ve organizasyonel yapılarını geliştiremiyor, verimliliklerini artıramıyor ve sadece
ucuz işgücüyle rekabet etmeye çalışıyorlar. Satmaya çalıştıkları ürünün, sadece
ambalaj ve reklam tarafına odaklanıyor, işin araştırma-geliştirme ve
yaratıcılık tarafıyla pek ilgilenmiyor, yasal olarak engellenmiş olmasına
rağmen inşaat işini de bünyelerinde yapmak üzere örgütlenerek parayı hiç
olmazsa bu alanda, kolay yoldan kazanmaya çalışıyorlar.
Özetle, inşaat sektörümüzün bu alt sektörü de dünyadaki
gelişmeleri doğru okumuyor. Temel sorun; dünyadaki akımların, gelişen yeni
modellerin felsefesini ve gerekliliklerini özümsemeden, verimlilik artırarak
para kazanmayı akıllarına bile getirmeden, toplam maliyetlerini düşürme adına bilgi
ve deneyimi hala en düşük bedelle tedarik etmeye çalışmalarında yatıyor.
Sonuçta, ticaret yaptıkları için ve tümü bir şekilde para kazanmaları
gerektiğinden, maliyetlerini indirecek bir alan bulmak için çırpınıyorlar. Bakın,
bu konuda etik olup olmadığına, sektörün sağlıklı gelişmesi için doğru olup
olmadığına bakmadan, çok yaratıcı ve başarılı olduklarını söyleyebilirim.
Örnek mi istiyorsunuz? İşte size kamu yönetimi, meslek
kuruluşları dahil, herkesin bildiği ama üç maymunu oynadığı bazı örnekler:
1)
Gayrimenkul geliştirme işinin araştırma-geliştirme
ve pazarlama tarafında “in-house” ya da “outsource” ayırt etmeden kaynak
tasarrufları yaparak, maliyetleri düşürmeye çalışıyorlar.
2)
Yan şirketler kurup, Ana Müteahhit fonksiyonunu da
üstleniyorlar. (Süreçte bu fonksiyon zorunlu, zira Sosyal Güvenlik Kurumunda o
iş için bir hesap açılması gerekiyor. Ancak, kamu yönetimi, her isteyenin
müteahhitlik yapmasına karışmadığı için herhangi bir sorun yok!)
3)
Herhangi bir bilgi, deneyim ve donanıma sahip
olmayan içi boş bir şirketin içini doldurmak üzere, finansal riskleri üstlenerek
sektördeki proje yönetim şirketlerini Ana Müteahhit gibi hareket etmek üzere istihdam
ediyor ve ana müteahhidin görece daha yüksek genel gider-risk-kar oranını daha
aşağılara çekiyorlar. (Proje yönetim şirketleri “Çatı Müteahhit” olarak
adlandırılan bu modelle, Ana Müteahhitlere rakip olmaya, iş süreçlerini talep
ölçüsünde yönetilebilir iş paketlerine bölerek dış kaynaklardan temin etmeye ve
bir tür “kısmi risk üstlenen inşaat proje yöneticisi” gibi hareket etmeye
başlıyorlar.)
4)
Proje yönetimi gibi inşaat sektöründe yönetim
danışmanlığı alanında uzmanlaşmış bir kuruluşa Ana Müteahhit ya da Tasarımcı şapkası
da giydirmeye çabalıyorlar. Finansman ve İş Güvenliği gibi Ana Müteahhidin temel
genel gider ve risk kalemlerini yan anlaşmalarla üstlenerek, ya da gerçekte Mimarın
sorumluluğu altında olması gereken tasarım-mühendislik koordinasyonu,
keşif-metraj-teknik şartname, mesleki denetim gibi hizmetleri maliyetleri
düşürmek adına proje yönetimi firmalarının kapsamına eklemeye çalışıyorlar.
5)
Yasal zorunluluk olan Yapı Denetim sistemini;
a.
Yan anlaşmalı şirketler eliyle temin ederek, yani
bir tür hülle yaparak,
b.
Yapı denetimi hizmeti için yerel yönetimlere ödedikleri
parayı (alınan hizmetleri ciddi anlamda kısarak) büyük ölçüde geri alarak,
c.
Farklı iş alanlarındaki hizmetleri çakıştırmak
üzere proje yönetim firmaları ile yapı denetimi firmalarını iş ortaklığına iterek,
yani bir anlamda kötü yola teşvik ederek,
Sonuç olarak, belli bir amaçla kurulmuş olan tüm sistemi
dejenere ederek, maliyetleri düşürmeye çalışıyorlar.
Sonuç
Özetle, ne kamu ve ne de özel sektörümüz, dünyada oynanan inşaat
ve gayrimenkul oyununu okuyabiliyor ve giderek uluslararası alanda rekabetçi olmaktan uzaklaşıyor.
Sektör, salt fiyat ve ucuz fiyat politikaları ile araştırma ve geliştirmeye
kaynak ayıramadığı için kısır döngüye giriyor ve adeta kendi ayağına kurşun sıkıyor.
90’lı
yıllardan başlayarak inşaat sektörlerini yeniden yapılandırmayı temel hedef edinen
ve bu konuda ciddi başarı kazanan ve uluslararası arenalara çıkmaya çalışan
Türk firmalarını taşeronluğa mahkum eden İngiliz, Japon, Amerikan, Çin hükümetlerinin
aksiyon planlarını daha ne kadar görmezden geleceğiz dersiniz?
Visit
YanıtlaSilGlobal Employees
Global Employees