21 Ağustos 2017 Pazartesi

Türkiye İnşaat Sektöründe “Yaratıcı Yıkım-Creative Destruction” Fırsatını Iskalıyor mu?

İngiltere, bir tür “Yaratıcı Yıkım” fırsatını 16. Yüzyılda William Lee’nin Kraliçe I. Elizabeth’e ve ardından iktidara gelen I. James’e “Örgü Başlık ve Çorap Mekanizasyonu” Projesini sunup reddedildiğinde kaçırmış. Ardından gelen gerileme süreci, “Buhar Makinesi” ve “Tekstil Makinesi” icatlarının Siyasal İktidarlar tarafından patent verilerek nihayet kabullenilmek zorunda kalındığı 18. Yüzyıla dek devam etmiş. O dönem, her iki liderin de bu Yaratıcı Fikir, Teknik ve Makinelere izin ve patent vermemesinin nedeninin, bunların ülke içinde tümüyle insan gücüne dayalı “Örgücü” nüfusunun işsiz kalarak kendi iktidarlarına tehdit oluşturması ve bu üretime dayalı olarak ticaret yapan ve iktidarı destekleyen elitlerin/zenginlerin düzenini bozma endişesi olduğunda şüphe yok..

Ancak, kraliyet ve hanedanın korkunun ecele faydası olmadığını anlaması için iki yüzyıl geçmesi, ekonominin düşüşe geçmesi ve toplumun isyan etmesi gerekmiş. Bu sayede oluşturulan yeni yasal düzenlemeler ve siyasi kurumların desteği ve toplumda oluşan güven sonucu ortaya çıkan yaratıcı ortam, İngiltere’nin Sanayi Devrimine öncülük etmesine yol açmış ve ülke 18. Yüzyıldan itibaren sanayi, ulaştırma ve deniz ticareti alanlarında denizaşırı bir imparatorluğa dönüşmüş.

İngiltere'nin son birkaç yüzyıldır yaşadığı deneyim, binlerce yıllık insanlık tarihindeki çok sayıda ulus ve medeniyetin düşüş ve yükseliş dönemlerine sadece bir örnek.


ABD’nin pek ünlü MIT’sinde Türkiye’nin gururu olarak ders veren Prof. Daron Acemoğlu, son kitabı “Ulusların Düşüşü”nde, bu sayısız medeniyet ve uluslardan verdiği onlarca örnekle toplumların yükseliş ve düşüş süreçlerini mukayeseli olarak analiz ediyor. Acemoğlu’na göre “Düşüş”, toplumların kültür, coğrafya ya da liderlerinden bağımsız bir şekilde, siyasal iktidarların kendisini ve kendisini destekleyen grupların statükosunu ve ekonomik ayrıcalıklarını korumak, çoğulculuğa dayanan ve güven ve adalet ortamını oluşturacak siyasal kurumları oluşturmaktan kaçınmak ve tesadüfen de olsa ortaya çıkan “Önemli Yaratıcı Fikir” ve  “Yaratıcı Yıkım” Fırsatlarına, kendi iktidarlarına tehdit oluşturacağı varsayımıyla izin vermemesinden kaynaklanıyor.

Tarihte görüldüğü üzere, her türlü ortamda “Yenilik” salt bir fikir, teknik ya da süreç ile ortaya çıkmamış. Toplumu, ekonomiyi ve hatta tarihi değiştiren önemli bir “Yenilik” ancak birbirine eklenen ve birbirini tamamlayan icatlar ve süreçler sonucunda ortaya çıkmış. Buhar Makinesi, Tren, Demiryolu, Bilgisayar, İnternet, Akıllı Telefon gibi icatlar hep birbirine eklenen ve birbirini tamamlayan fikir, teknik ve süreçler sonucunda toplumda bir “Yaratıcı Yıkım” a (ya da İngilizce tanımıyla Creative Destruction ya da Innovative Disruption) neden olmuş.

BIM (Bina Bilgi Modellemesi- https://youtu.be/Hts6m-IO3ig) de inşaat sektörü için böyle bir “Yaratıcı Yıkım” fırsatı. 

Türkiye, her ne kadar inşaat sektöründe Çin’in ardından dünya ikincisiyim diye böbürlense de 3. Sıradaki ABD ve hatta daha alt sıralardaki Japonya, Almanya ve İngiltere BIM uygulamasını bir devlet programı ve teşviki haline dönüştürmüş durumda. Bu konuda yasal düzenlemelerini çoktan yapmışlar ve bu ülkelerde artık hiçbir inşaat BIM kullanılmadan inşa edilemeyecek. İnşaat sektöründeki bu sıralamanın yakın zamanda değişeceğine hiç kuşku yok. Zira şimdiden pek çok Türk Müteahhidi ABD, İngiliz, Japon, Alman, İtalyan Müteahhitlerinin ucuz işçilik taşeronu konumuna düşmüş durumda. Orta Doğu’da, Körfez Ülkelerinde ve hatta Rusya’da şartnamelerde BIM uygulamasında deneyim şartını gören bazı müteahhitlerimizin "rekabet üstünlüğümüzü kaybediyoruz" şikayetlerini dinlemeye başladık bile.

Siyasal iktidarımızın bu Yenilikten haberdar olmaması mümkün değil. Büyük olasılıkla “Yaratıcı Yıkıma” yol açabilecek bu tür fikir, teknik ve süreçlerin ülkede uygulamaya geçirilmesinin teşvik edilmemesi hatta önüne set çekilmesi ise, sanırım tarihsel örneklerden edindiğimiz bilgiyle, emek yoğun “amele” sektörümüzde işsizliğe davetiye çıkarılmasının önüne geçilmesi ve mevcut düzenin bir süre daha korunması amaçlı olduğunu düşündürüyor.

İnşaat sektörü şu anda tam da toplumda olduğu gibi ikiye ayrılmış durumda. Çağdaş fikir, teknik ve süreçleri benimseyen bir bölüm, yurtdışına yönelerek siyasal otoriteyle çatışmamak adına ülke içindeki karar mercii ve etkilerinden uzaklaşmayı tercih ediyor. Öte yandan farklı sektörlerden inşaat sektörüne yeni giriş yapan, inşaatçılığı salt işgücü istihdamı ve malzeme temini olarak gören, “ne pahasına olursa olsun daha ucuza” odaklı ve çağdaş yönetim bilgisi ve deneyimden yoksun yeni türeyen yerel gayrimenkul yatırımcılarından oluşan diğer bir bölüm ise, siyasal iktidarın politik amaç ve hedefleriyle uyum içinde, kendi çalıp kendi oynuyor.  Her iki kesim de birbirlerinin alanı dışında iki farklı dünyada yaşıyor.

Genelde az gelişmiş ülkelerde bir tür kalkınma modeli olarak karşımıza çıkan bu modelin, 1979 Nobel Ödülü sahibi Sir Arthur Lewis’in tanımıyla, bir de bilimsel adı var: “İkili Ekonomi” ya da "Dual Sector Model" http://nisnotes.blogspot.com.tr/2011/04/dual-sector-model.html ). Modeli inşaat sektörüne simüle ettiğimizde, “Gelişkin” sektörü temsil eden ilk kesiminde yer alan yurtdışı taahhüt odaklı inşaatçılarımızı yurtiçinde ancak 3. Boğaz Köprüsü, 3. Havalimanı, Avrasya Tüneli, Metro İnşaatları gibi çok önemli kamu projelerinde görebiliyoruz ki bunlar ya "Geleneksel" sektörden işgücü devşirerek, ya da uzak doğu kökenli işgücünü Türkiye’ye ithal (!) ederek çalışıyorlar. Bunlar uluslararası ölçekte iş yapabilme becerisini edinen ya da edinmeye çalışan sayıca az ama ölçek olarak oldukça büyük gruplar. Türkiye’yi dünya inşaat listelerinde üst sıralara taşıyanlar işte bu grup temsilcileri.

“Geleneksel” sektörü temsil eden geri kalmış kesimde yer alan ve ayni zamanda gayrimenkul yatırımcısı şapkası da taşıyan Yap-Sat ya da Sat-Yap’çı inşaatçılarımıza gelince, bunlar insan emeğini son derece verimsiz kullanan, büyük oranda kayıt dışı çalışan, ülkenin siyasal ve sosyo-ekonomik yapısıyla uyumlu şekilde plansız ve programsız iş yapan, tarım sektöründen devşirdiği düşük vasıflı işgücünü sağlıksız koşullarda ve eğreti barakalarda barındıran, iş güvenliğini bir külfet olarak gören, BIM gibi çağdaş proje yönetimi araç ve tekniklerini kullanmaya ihtiyaç duymayan hatta reddeden ölçekleri görece küçük, ama sayıları oldukça büyük bir grup..

Türkiye inşaat sektörü işte bu “İkili Ekonomi (Dual Model)” sarmalına kilitlenmiş durumda. Ülke içindeki inşaat faaliyetleri arasında çok önemli yer tutan Kentsel Dönüşüm uygulamalarının sağlıklı işlememesinde, yasal düzenlemelerin eksik ve hatalı yanlarının yanı sıra, bu sürecin bütünüyle “Geleneksel” kesime bırakılmış olmasından kaynaklandığını düşünüyorum.


BIM, inşaat sektöründe “Yaratıcı Yıkım”a neden olacak, sektörün mevcut yapısını ve düzenini değiştirecek, taşları yerinden oynatacak, yeni fikirler, teknikler ve süreçlerle taşlar üzerine yeni taşlar koyacak bir uygulama, bir başlangıç noktası.. Belki ilk adaptasyon süresince verimlilik ve performans bir miktar düşecektir. Ama sonrasında ülke ekonomisinin lokomotifi olarak seçilen bir sektörde, ülkeyi dünya liderliğine taşıyabilecek bir alanda, Türkiye tarihi bir fırsatı ıskalıyor, bence..

15 Mart 2017 Çarşamba

Gayrimenkul Geliştirme Sektöründe Sürekli Değişen Yatırımcı Profili

Gayrimenkul geliştirme işi ülkemizde ancak 80’lerin ikinci yarısında bir sektör haline geldi. 90’lı, 2000’li ve 2010’lu yıllarda hızla büyüdü. Ama bırakın 80’li, 90’lı yılları, 2000’li yıllardan bile bugüne ulaşan yatırımcıya pek rastlayamıyoruz: Ne kurumsal, hatta ne de bireysel. Bu durumun salt ülkemize özgü bir durum olduğuna inanıyorum.

Gayrimenkul geliştirme sektörünün emekleme dönemi sayılabilecek 80’li yıllarda Ataköy Turizm Merkezi Projesinde başladığım mesleki kariyerimi, 90’lı yıllardan itibaren geliştirici ve yatırımcılara danışmanlık hizmeti vererek sürdürdüm. Sektörün ülkemizdeki 30 yıllık serüveninde bu gelişimin doğrudan içinde yer alan bir kişi olarak gelinen bu durumu analiz etmeye hakkım olduğunu düşünüyorum.

Bu sektörde danışmanlığın en çekici yanı, doğrudan patronlar ve tepe yöneticileri ile birebir ilişki içinde olmaktır. Bu ilişki önceliği ile hem onlara bir değer yaratır ve hem de kendi işinizi geliştirmek ve pazarlamak için önemli bir avantaj sağlarsınız. Tabii, bir de böyle bir makaleye veri sağlayabilecek sektörel iç görüye sahip olursunuz.

Bu sektörde geçen 30 yılıma baktığımda şunu rahatlıkla görebiliyorum: Müşteri profilimiz yaklaşık 10 yılda bir köklü bir değişimden geçmiş. 80’li yıllarda ticaret sektöründen, 90’lı yıllarda inşaat ve taahhüt sektöründen, 2000’li yıllarda sanayi ve tekstil sektöründen, 2010’lu yıllarda başta esnaflık, kuyumculuk başta olmak üzere ticaret sektöründen gayrimenkul sektörüne geçişler giderek artmış. Anlaşılan Aile Şirketlerinde işler pek babadan oğula geçmemiş. Geçenlerde de 2. Kuşağın daha çağdaş bir anlayışla aile işini geliştirme arzusu pek de sürdürülebilir olmamış.
Biz, danışman olarak geliştiriciler ve yatırımcılarla ilişkimizde, önceliğimizi görev aldığımız organizasyonun eğitimine veririz. Müşteri eğitimi her dönemde, bizim en önem verdiğimiz konu olur. Aile şirketlerinde 2. Kuşakla çalışırken ne kadar rahat edersek, farklı sektörlerden gelen yatırımcılarla ilişkimizin ilk evreleri de o kadar sorunlu olur: Ta ki, kendimizi ve iş yapma tarzımızı kabul ettirinceye kadar. Sektöre yeni giren yatırımcıların, hele de ticaret hayatında başarılı olan egosu yüksek patronların, geçiş yaptıkları sektördeki iş yapma alışkanlıklarından ve farklı şapkaları aynı anda taşıma arzularından kopmaları pek kolay olmaz.

Gayrimenkul geliştirme sektörü, ülkemizde maalesef kolaycı bir tanımla uzun yıllar bir tür inşaatçılık olarak kabul edilmiştir. Devlet de, bunu bu şekilde algılamış ve sektörü bu şekilde yönlendirmiştir.  Çünkü, bu anlayışa göre inşaat sektörü ekonominin gelişimi için lokomotif bir sektördür ve pek çok sektörü dolaylı etkilemesi nedeniyle stratejik bir iş alanıdır. Çünkü, inşaat sektörü siyasi irade için aynı zamanda büyük rantların, büyük gelirlerin hızla akümüle edilebildiği bir oyun alanıdır. Bu alanda hızla servet transferleri yapılabilir, siyasi iktidarlar kolayca kendi ekonomik faunalarını yaratabilir. Bu amaçla inşaat sektörü, toplumda çok sayıda eğitimsiz iş gücünün topluca istihdamına katkı sağlar, köylü ya da kentli işsizliğini düşürür ve siyasi bir rant sağlar. Hatta, inşaat sektörü ekonomideki kaynağı belirsiz paranın legalize olmasına bile olanak verir.

Ancak ülkemizde kamu yönetimi, bir yandan dünyanın gittiği yolu izleyerek, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının kuruluşunu katma değer vergisi avantajları ile teşvik ederken, diğer yandan kendi koyduğu kuralları delerek sistemi dejenere etmektedir. Şöyle ki, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına bir ana müteahhitle çalışma zorunluluğu getirirken, diğer geliştirici ve yatırımcılara ayni zamanda Ana Müteahhit şapkasıyla hareket etme fırsatı verip, vergi avantajı sağlamaktadır. Böylece, tüccar, sanayici, tekstilci, kuyumcu gibi inşaat sektörü ile hiçbir ilgisi ve deneyimi olmayan kişi ve kuruluşlar hiçbir bariyer olmaksızın, kolayca sektöre giriş olanağı ve cesareti bulmakta ve bu sayede iş kazaları bu sektörde bir dünya rekoru kırmaktadır.
 
Özetle, inşaat ve kentsel dönüşüm furyasına bağlı olarak neredeyse konut inşaatı ile özdeşleştirilen gayrimenkul geliştirme sektörü, sürekli değişen yatırımcı profili ile yıllar geçmesine rağmen taş üzerine taş koyamıyor, kurumsallaşamıyor ve her dönemde iktidarların siyasi ve ekonomik oyuncağı haline geliyor.

Sektörde giderek düşen eğitim kalitesi, analitik düşünme ve sorgulama becerileri ile sorumluluk alma düzeyi dibe vuruyor, dünyada gelişen inşaat ve gayrimenkul geliştirme sektörünün kullandığı BIM, ERP, Yalın Yönetim vb. pek çok çağdaş araç ve teknik henüz ülkemiz gündemine dahi giremiyor. 30 yıl önce büyük heyecanlarla kullanmaya başladığımız CPM planlama tekniklerinin bile bugün çok az firmada kullanıldığını ve talep edildiğini görüyoruz.


Her dönemin kendine has özellikleri var, doğal olarak. Son 10 yıla baktığımızda ise, öne çıkan geliştirici ve yatırımcı profilinin en önemli özelliğinin, siyasi liderlerin rol model alındığı, çoğunlukla siyasi ilişkilere endeksli, mesleki bilgi ve birikime ve farklı disiplin ve bakış açılarındaki zenginliğe değer vermeyen, ego temelli karar mekanizmalarından oluştuğunu görüyoruz.


Ne dersiniz? Sanayi, eğitim ve teknolojik gelişim alanlarında sınıfta kalan ülkemiz, inşaat ve gayrimenkul geliştirme sektöründe de sınıfta kalmayı hak etmiyor mu?

18 Ocak 2017 Çarşamba

Homo Deus’un Yapıları Homo Sapiens’in Yapılarından Daha Az Kalıcı Olacak!

İnsanlığın Evrimi

Son yılların tüm dünyada en çok satan kitabı “İnsanlığın Geçmiş Tarihi: Homo Sapiens” ve dizinin 2. Kitabı “İnsanlığın Gelecek Tarihi: Homo Deus*”ta insanlığın yapılaşma ihtiyacının hangi yöne evrileceği konusunda pek fazla yorum yoktu. Darwin ve Evrim Teorisinin eğitim sistemimizden çıkarılacağı tartışmalarının sürdüğü bu günlerde, Homo Sapiens’in “Ölümsüzlük Arayışı, Mutluluğa Ulaşma ve Tanrılaşma (İlahi Güç Kazanma)” ve Homo Deus’a evrilme yolunda attığı adımların, içinde yaşadığı yapıları nasıl etkileyeceğine bir göz atmak istedim. Mimarlık Tarihçisi ya da Gelecek Bilimci (Futurist) değilim ama bu konuda mesleki deneyim ve kişisel gözlemlerime dayalı bir yorum yapmaya çalışacağım.

Yaşam Alanlarının Evrimi
Homo Sapiens’in birkaç yüz bin yılı geçmeyen maymundan evrilme sürecinde, içinde barınacağı yapılar inşa etme tekniğinin, kayaları oyarak mağara oluşturmaktan, kaya parçalarını üst üste koyma aşamasına gelmesinin bile ancak son birkaç bin yıla dayandığını biliyoruz. Ve tüm bu sürecin evrenin ve gezegenimizin milyonlarca yıllık yaşamında neredeyse bir “an” olduğunu da.



İnsanlık tarihinde M.Ö 3000 yıllarında Mısır Piramitleri ile başlayan “taşı taş üstüne koyarak” yapı yapmanın sorumluluğuna ilişkin ilk kurallar Babil Kralı Hammurabi tarafından M.Ö 1700 yılında getirilmiş. Yapı yapma tekniğine getirilen ilk bilimsel yorumlar ise Romalı Mimar Vitruvius tarafından M.Ö.100 yılında kayda geçirilmiş.  Vitruvius'un bu alanda 3 kural koyduğunu biliyoruz:

Firmitas (Sağlamlık), Utilitas (Kullanışlılık), Venustas (Güzellik).


Mısır piramitlerinin inşasından yani yaklaşık 5000 yıldan bu yana insanoğlunun taş üstüne taş koyarak yapı inşa etme yönteminin pek değişmediğini görüyoruz. Bu süreçte kullanılan görece daha uzun ömürlü doğal taş yerini zamanla ahşap, pişmiş toprak, işlenmiş demir-çelik, kompozit vb. yapı elemanlarına bırakmış. Doğal olarak yapıların ömrü, kullanılan doğal taşın ömründen giderek daha kısa olmaya başlamış. Günümüzde, M.Ö. 6000-10000 dönemlerine ait yapıların sadece doğal taştan ibaret kalıntılarını bulabilirken, M.S. 500-M.S. 1300 yıllarına adını veren Orta Çağdan kalma bazı yapıların içinde, çokça restorasyon yapma pahasına ve adeta bir arkeoloji müzesinde yaşama fedakarlığına katlanmışız. 

Ancak günümüz koşullarında yapıya uzun ömür katan doğal taş, artık giderek azalan miktar ve artan fiyat doğrultusunda ve kullanılan gelişmiş teknolojiler sayesinde daha ince boyutlarda üretimi ve sadece estetik amaçlı kaplama olarak kullanımı ile nadir bulunan bir yapı malzemesi haline gelmiş. 
Günümüzde, en uzun ömürlü yapı sistemi ve malzemeleri olarak çelik ve betonarme yapılar için bile en çok 100 yıl ekonomik ömür biçebiliyoruz. Bu demek ki, günümüzde inşa edilen yapıları artık önümüzdeki bin hatta yüz yıllarda bile pek göremeyeceğiz. Deprem vb. doğal afetlerin etkilerini dikkate almadan, 19. Yüzyılın en ikonik çelik yapılarından Eyfel Kulesinin bakım ve yenilemesinin her 30-40 yılda en az yeniden inşa maliyeti kadar bir bedel gerektirdiğini ve Paris Belediyesinin önümüzdeki 15 yıl için 300 milyon Avroluk bir bütçe ayırdığını hatırlatmalıyım.

Şimdi, Vitruvius’un 3 kuralından diğer ikisi olan Utilitas (Kullanışlılık) ve Venustas (Güzellik-Estetik)’a geçelim dilerseniz. İnsanlığın içinde yaşadığı, çalıştığı, eğlendiği tüm özel ve kamusal yapılar, artık gelişen ihtiyaçları, yaşam biçimi, kültürel ve sosyo-ekonomik yapısı, maddi ve manevi olanakları, teknolojik ilerlemeler doğrultusunda sürekli olarak ve büyük bir hızla gelişiyor. 
Yapılar, düşey taşıyıcıları arasındaki açıklıkları, kat yükseklikleri, mekanların kullanım özellikleri, mekanlar arası ilişkileri, ısıtma, soğutma, havalandırma, aydınlatma, enerji nakli, yatay ve düşey taşıma, altyapı, bilgi transferi vb. pek çok konuda dönüşüm geçiriyor ve giderek daha fazla oranda teknolojik, çok hızlı gelişen-değişen, hatta modası geçen, mekanik, elektrik, elektronik ve hareketli cihaz ve ekipmanlarla donatılıyor. Günümüzde, bir yapının elektro-mekanik donanım maliyeti toplam fiziki ilk yatırım maliyetinin %50’sine ulaşmış durumda. Bu donanımın ekonomik ömrü ise, yapının ekonomik ömrünün %25’inden fazla değil, üstelik.

Bu ve benzeri görüşler doğrultusunda günümüzde, yapı maliyeti kavramının da değiştiğine şahit oluyoruz. Yapının ekonomik ömrü içinde, yani işletme döneminde yapılan tüm bakım, onarım ve enerji maliyetlerinin yapının toplam maliyetine eklendiğini ve yapı maliyeti kavramının yaşam çevrimi maliyeti (life cycle costing) ile değerlendirildiğini görüyoruz. Bu yaklaşıma göre, bir yapının fiziki ilk yatırım maliyetinin ekonomik ömründeki toplam maliyetine oranı da %20’yi geçmiyor.

Yapı Sektöründe Yeni Trend: Kalıcılık Değil Geçicilik!
Yapının ekonomik ömür içindeki sahipleri, artık yapılarını bu süreçte hep bu gözle değerlendiriyor. Bu mantıkla bakıldığında,  deprem vb. doğal afete bağlı kentsel dönüşüm gibi zorunlu yık-yap yönlendirmeleri dışında, serbest pazar koşulları içinde de bundan böyle giderek daha fazla yık-yap örnekleri ile karşı karşıya kalacağımızı anlayabiliyoruz. Şimdiden, bırakın 30-40 yıllık yapıları, 10-15 yıllık birçok yapının herhangi bir yasal zorunluluk olmadan, tamamen sosyo-ekonomik gereksinimlerle yıkılıp, farklı fonksiyonlarla, farklı teknolojilerle, farklı ekonomik getiri beklentileri ve farklı estetik kaygılarla yeniden inşa edildiğine şahit oluyoruz.

Bazen, gelişmiş ülke örneklerinde olduğu gibi yüzlerce yıllık, tarihi diyebileceğimiz, teknolojiden ve çağdaş olanaklardan yoksun yapılarda yaşamayı sosyo-kültürel bir değer olarak yüceltebiliyoruz. Ancak ben kişisel bir görüş olarak, içinde yaşadığımız yapıları giderek daha kısa sürede yıkıp yeniden yapma trendinin salt yanlış inşaat politikaları ve kötü yapı kalitesinden kaynaklanmadığına ve bu trendin Homo Sapiens’in gelecek serüveninde artarak devam edeceğine inanıyorum.


*Homo Deus: Kitabın yazarı Y.N Harari, bu terimi Latince “Tanrılaşan İnsan” anlamında kullanıyor.

28 Haziran 2016 Salı

Ağaç Dikimiyle Tarihe Düşülen Kayıtlar

Eski Osmanlı paşalarından Maraş ve Humus Mutasarrıfı Veysi Paşa’nın, İstanbul’daki konağının bahçesine diktiği ağaçlar tarihe düştüğü canlı birer kayıt gibi. Dikim tarihleri, Osmanlı’nın çöküşü, yeni Binyılın gelişi, Yeni Türkiye’nin kuruluşu gibi pek çok olayı yaşatıyor.


Tarih kitaplarında fazla yer bulamayan bu Osmanlı paşasının hayata bakışı, belirli yıllarda bahçesine diktiği ağaçların yaşından tahmin edilebiliyor. Tamamı İstanbul iklimi için yeni bir tür olan Sedir Ağaçlarını muhtemelen bir daha ülkemiz sınırları içinde göremeyeceği endişesiyle 1870’li yıllarda Lübnan’dan getirttiğini düşünüyorum.


Bahçesine ilk ağacını imparatorluğun çöküşe geçtiği, finansal krizin patlak verdiği, Rusya ile savaşın geliyorum dediği, Abdülaziz döneminde 1873 yılında dikmiş.


Sonrakileri yeni Binyılın başında 1900 yılında dikmiş. Geleceğe bir ümitle bakmak istercesine.


Birinci Dünya savaşı, ülkenin istilası, ardından Kurtuluş savaşı ve nihayet Yeni Türkiye Cumhuriyetinin ilanı. Veysi Paşa’nın tarihe kayıt düşme merakını ve Yeni Cumhuriyete olan inancını bu kez 1923 yılında diktiği sedir ağaçlarından anlıyoruz.


Veysi Paşa’nın arazisi Selim-i Sani Vakfının mülkiyetinde 1950’lere kadar bir şekilde korunmuş. Ancak, devletin gücü bu koruyu korumaya yetmemiş. Koruyu devralan bir kamu kuruluşu burayı önce malzeme deposu olarak kullanmış. Sonrasında arazinin yarısını bir müteahhide kat karşılığı satarak borçlarının bir kısmını ödemiş, kalan bölümünü de vergi borçları karşılığında Hazine’ye devretmiş.

Devletin yapamadığını şimdi vatandaş yapmaya çalışıyor. Devletin, üzerine kamusal bina imarı vererek koruyu giderek yok etmeye çalışmasına inat, yöre halkı bu koruyu sit alanı ilan ettirerek devletinden korumaya, her yıl Ağaç Bayramları düzenleyip yeni ağaçlar dikerek büyütmeye çalışıyor.


Naçizane bendeniz de, İstanbul’da artık nesli tükenmekte olan bu alanda, torunuma doğa tarihi dersleri vermeye, başka hiçbir yerde göremeyeceği onlarca farklı tür ağacı ve kirpi gibi doğal yaşam türlerini tanıtmaya çalışıyorum. 



NOT: Bu yazının Yeni Nesil Proje Yönetimi konusuyla ne ilgisi var derseniz, torunum Efe'nin benim yeni nesil projem olduğunu söyleyebilirim:-)

17 Haziran 2016 Cuma

İçeriği Değerli Ya da Yüksek Binalar Depreme Nasıl Hazırlanmalı?

Depremle Birlikte Yaşamada Yeni Anlayışlar
Bugüne kadar, olası bir depremde dikkate aldığımız en önemli husus can güvenliği idi. Tüm hesap ve tasarım kriterleri standartlar ve şartnamelerde buna göre yer alıyordu. Ekonomi ve teknoloji geliştikçe, binaların insan dışındaki içeriği (Elektro-mekanik ve elektronik aletler, HVAC cihazları, yatay ve düşey taşıma araçları, sağlık ekipmanları vb) değerlendikçe ve binalardaki faaliyetin depremden sonraki süreçte sürdürülebilirlik özelliği önem kazandıkça can güvenliği dışında başka konular da şartnamelere ve yasal düzenlemelere girmeye başladı.

Veri Merkezleri ve Hastaneler bu alanda başı çeken yapılar oldu. Ülkemizde de, 100 yatağın üzerindeki tüm kamu hastanelerinin 2008 yılından itibaren “deprem yalıtımlı/sismik izolatörlü” olarak inşa edilmesi zorunlu hale geldi. Veri Merkezleri, zaten özel sektörün risk analizlerine bağlı olarak herhangi bir yasal düzenleme veya zorunluluğa ihtiyaç duymadan bu şekilde inşa ediliyordu. Geçtiğimiz günlerde ilk taslağı yayınlanan ve 2017 yılında yürürlüğe girmesi beklenen Türkiye Bina Deprem Yönetmeliğinin ( http://www.deprem.gov.tr/belgeler2016/tbdy.pdf) de deprem yalıtımlı binaların hesap, tasarım ve uygulamaları konusuna yer veren dünyadaki öncü şartnamelerden birisi olması bekleniyor.


Orta Hasarlı Yüksek Bina Yoktur, Yıkılıp Yeniden Yapılan Yüksek Bina Vardır

Ülkemizde son yıllarda sayıları hızla artan yüksek bina yatırımcıları ile finansman ve sigorta kuruluşları ise, deprem yalıtımlı binalar konusunda henüz yeterli bilince sahip değil. Yüksek yapıların içerikten daha önemli özelliği, depremde hasar gördüklerinde yapılabilecek tek şeyin, tümüyle yıkılıp yeniden yapılmaları.

Japonya’da son 15 yılda deprem yalıtımı yapılan yüksek bina sayısı, sıfırdan 400’e ulaştı ve sayıları hızla artıyor. Bu tür yapıların depremlerdeki davranışları, yapısal özelliklerinin ve değerli içeriğin hiç kayba uğramadan korunması ve işlerin kesintiye uğramadan sürdürülmesi yöntemin hızla yaygınlaşmasını sağlıyor.

Deprem yalıtımında kullanılan ekipman ve donanımların maliyeti ise, yapının geleneksel yöntemlerle inşasıyla mukayese edildiğinde, bilgi ve deneyimin artmasına bağlı olarak, korkulanın aksine, kendini daha inşaat sürecinde amorti eder duruma geliyor.  Sigorta primlerinde radikal tasarruf ve iş kaybının ortadan kalkması ise tam bir bonus oluyor.

Deprem Yalıtımlı Yapıların Planlama, Tasarım ve Uygulamasında Değişen Süreçler
Bir yapının deprem yalıtımlı olarak inşasının planlanmasının, öncelikle yapıların tasarım ve inşa sürecini kökünden değiştirdiğini unutmamak gerekiyor. Ezberlerin bozulduğu bu süreç, mimari tasarımdan mühendislik iş akışına, zemin etüdü kriterlerinden iksa sistemlerine kadar pek çok konuda değişikliklere uyum sağlamamızı gerektiriyor.

“Deprem Yalıtımı” ABD, Japonya, Yeni Zelanda gibi depremle iç içe yaşayan ülkelerde uzun yıllardır kullanılan ve sürekli geliştirilen bir teknoloji. Türkiye, son 1999 depreminde sonra odaklandığı bu alanda teknoloji geliştiren değil, henüz salt kullanıcı konumunda. Veri Merkezleri ve Kamu Hastaneleri, bu alanda önemli bir potansiyel oluşturduğu için ABD, Japon ve Yeni Zelanda firmalarının izolatör, damper vb. teknolojik ürünleri şimdilik yüksek bir pazar payına sahip.

Deprem bölgelerindeki yapıların deprem yalıtımında çeşitli sistemler ve malzemeler kullanılıyor. Bu alanda geliştirilen sistemler arasında kızaklı sistemler, elastomerik, kauçuk, kurşun çekirdekli, sürtünmeli, sarkaç tipi vb. mesnetler ve özel damperler yer alıyor.

“Deprem Yalıtımı” sektörü, bu gelişmelere bağlı olarak hızla gelişiyor. Ülkemizde, tasarım ve mühendislik firmaları, uygulayıcılar, yavaş ta olsa gelişen üreticiler grubu bir meslek kuruluşu çatısı altında örgütleniyor. Örneğin 100’e yakın üyeye sahip “Deprem İzolasyon Derneği”, Japon Nikkei Medya Grubunun sahibi olduğu Mutlu Dergi Grubu/FortuneTurkey desteği ile 2 yıldır, Sismik İzolasyon konusunda geniş katılımlı konferanslar düzenleyerek, kamuoyu oluşturmaya çalışıyor.

Geçtiğimiz günlerde İstanbul’da gerçekleşen konferansın en önemli oturumların birisi de Japon kökenli ABD merkezli Miyamoto Mühendislik Kuruluşu Türkiye Ülke Başkanının Yüksek Yapılarda Sismik İzolasyon konulu sunumu idi. Konferansın tüm sunumlarına ilişkin özet bilgiye söz konusu derginin internet sayfasından erişilebiliyor.






20 Aralık 2015 Pazar

Gayrimenkul Geliştirme Projesinde Mimarın ve Tasarımın Önemi

Gayrimenkul geliştirme projelerinin başarısında mimarın ve tasarımın etkisi son yıllarda çok tartışılıyor.

Bir görüşe göre, projenin ve konseptin gerçek müellifi ve ticari başarının odağında geliştiriciler var. Bu görüştekilere göre, mimari tasarım anonim bir mekan yaratma, sistem ve malzeme tanımlama sürecinden ibaret. Bunlar mimarın geliştiricinin markası içinde erimesi gerektiğini savunuyorlar.
  
Sinan Çetin Yaşam Mimarını Nereye Götürüyor?

Bir diğer görüş ise, mimarın marka değerini projenin ticari başarısının odağına alıyor. Bu görüştekilere göre mimar, geliştiricinin marka değeri ile rekabet etmeli hatta onun önüne geçmeli.

İlk görüşü savunanlar, mimarı odak noktasına alan geliştiricileri marka değerlerinin yetersizliği ile küçümserken, ikinci görüşü savunanlar geliştirici başarısının doğru projede doğru mimarın doğru tasarım ile zirveye çıktığını ve geliştiricinin gerçek gücünün bunu yapabilmesiyle ortaya çıktığını iddia ediyorlar.


İster vitrinde marka değeri ile isterse mutfakta anonim (hatta no-name) statüde, mimarın ve mimari tasarımın bir gayrimenkul geliştirme projesinin ticari başarısındaki rolü inkar edilemez bir gerçek. Başarılı bir projenin bireysel veya kurumsal başarının ve marka değerine katkının yanı sıra para ile satın alınamayacak türden bir kültürel sermaye sağlayabileceği ve bir kaldıraç etkisi yaratabileceği de göz ardı edilmemeli.

Öte yandan, gayrimenkul geliştirme projelerinin büyüyen ölçeği, teknik, idari ve finansal yönden karmaşık hale gelmesi, paydaşların sayısının artmasına bağlı olarak mimarların geçmiş dönemlerdeki "pivot" rollerini artık başta Geliştirici ve Proje Yöneticileri olmak üzere diğer paydaşlarla paylaşmaya başladıkları da bir başka gerçek.

Özellikle yaratıcı süreçte hem tatlı bir rekabet ve hem de sıkı bir işbirliği söz konusu. Gerçekleşmesi düşünülen ilk hayali İşveren/Yatırımcı/Geliştirici kuruyor. O hayalle bağlantılı olarak İşveren/Yatırımcı/Geliştirici başta olmak üzere İşletmeci/Pazarlamacı/Finansör/Kamu vb. tüm paydaşların istek ve taleplerini mimar ve diğer mühendislik tasarımcılarının diline Gayrimenkul Geliştirme Proje Yöneticisi tercüme ve formüle ediyor, tasarım sürecini izliyor ve gerek tasarım ve gerekse uygulamadan çıkan ürünleri test ve teyit ediyor.

Mimarlar bu süreçte tüm paydaşların gereksinimlerinin analiz ve sentezini yapıyor, bunları yarattığı eserin içinde bütünleştiriyor ve ortaya çıkan eserin telif sorumluluğunu üstleniyor. Bu bütünleştirme çabaları aşağıdaki sorumlulukları içeriyor:

  1. Mekansal / Fonksiyonel Çözüm,
  2. Estetik Çözüm / Algılanma,
  3. Gelir – Gider Dengesi,
  4. Yasal Koşullara Uyum (İmar, Ruhsat, Standartlar vb.)
  5. Doğal / Çevresel Koşullara Uyum (Topografya, Zemin, Yön vb)
  6. Sürdürülebilirlik / Yaşam Döngüsü Maliyeti (Enerji Tasarrufu, Doğal Kaynaklar, Ekolojik Denge, Ulusal / Uluslar arası Sertifikasyon)
  7. İşveren ve Yatırımcının İsteklerine Uyum (Fizibilite, Stratejik İş Planı, Kurumsal Kimlik vb.)
  8. Yapımcı İsteklerine Uyum (Uygulama Kolaylığı, Doğru Sistem Çözümleri, Malzeme Temini vb.)
  9. İşletmeci İsteklerine Uyum (İşletme Verimliliği)
  10. Finansör İsteklerine Uyum (Yatırım Kabiliyeti)
  11. Pazarlamacı İsteklerine Uyum (Pazar Koşullarına Uyum)
  12. Toplum İsteklerine Uyum (Bütünsellik )
  13. Katma Değer (Marka Değeri, İnovasyon, Farklılık, Yaratıcılık, Öncülük vb.)

Tüm bu unsurları yerine getirebilmek ve başarılı olmak için, doğru seçilen ekip üyelerinin doğru ekip çalışması ile mümkün olduğuna kuşku yok.
  
Bir projenin ticari başarısı için Geliştirici tarafından seçilecek en kritik paydaş:"Mimar". Geliştiricilerin, bugüne kadar yaptıkları bilinçsiz mimar seçimlerine veya projenin nicel kısmına ilişkin mimara vermedikleri/veremedikleri detaylı pazar araştırma, fizibilite, ihtiyaç programı, iş planı vb.’ne bağlı ticari başarı veya başarısızlıklarının suçunu mimarlara yükleyerek bu sorumluluklarından kurtulmaları olası değil.



İşveren/Yatırımcı/Geliştiricilerin, gayrimenkul projelerinde Tasarımcı/ Mimarları hangi kriterlere göre seçtikleri, sadece mekansal/fonksiyonel, estetik çözüm, yasal koşullara ve çevresel koşullara uyum vb. gibi olmazsa olmazların dışında neler bekleyip, Mimarların ne tür yeni değerler yaratmalarını istedikleri, farklı paydaşların istek ve beklentilerinin ne ölçüde dengelenip bütüne katkıda bulunduğu tartışılıyor.

Küreselleşmenin, mimarlar için ortak bir dünya mimari kültürü yarattığını ve farklı coğrafya ve kültürlerde farklı mimarların uygun olabileceğini kabul etmeliyiz. Nasıl ki, ülkemizdeki evrensel ihtiyaçlara uygun bir alışveriş merkezi ya da bir konut için bile bazen bir Hollandalı, Amerikalı, İngiliz, İspanyol mimar uygun oluyorsa, Rusya, Kazakistan, Libya, Türkmenistan gibi birçok ülkede Türk mimarlar uygun olabiliyor.

Buradaki en önemli konu, yerli ya da yabancı, marka değerine sahip, ya da değil, uygun mimarın seçiminde yapılacak ayrıntılı bir çalışmanın, projenin ticari başarısına ciddi etki yaratacak teknik, ekonomik, çevresel, sosyal vb. çeşitli avantajlara yol açabileceğini bilmek gerekiyor. Yenilikçi tasarım stratejileri geliştiren mimarlar, salt fiziki maliyet hesaplamalarına ve gelir potansiyellerine dayanmayan “iş değerleri” üretebiliyorlar.

Yeni düzende mimari, teknik ve teknolojik, gayrimenkul projelerinin tasarımında yapım ve işletme alanlarında farklı alanlara yöneliyor.

Dolayısıyla sadece medyada adının daha çok duyulmuş olması, ya da ailenin ve firmanın mimarı olmanın ötesinde geliştiricilerin yeni bir projeye başlarken en değerli zaman ve enerjilerini, iyi organize edilmiş bir tasarım brief’ine, mimar araştırmasına ve mimar seçim süreçlerine ayırmaları gerekiyor. Yani;

- Seçim modeli ne olacak? Süreç nasıl işleyecek?
- İşbirliği modeli ne olacak?
- Tasarım Brief'i ve mimari ihtiyaç programını kim hazırlayıp, verecek?
- Paydaşlar arasında iletişim ve bilgi paylaşımı nasıl olacak?
- Seçim kriterleri neler olacak? Objektif mi? Sübjektif mi?
- Hizmet bedeli nasıl belirlenecek?
- Yapısal ve finansal yaklaşım nasıl olacak?


İnanıyorum ki, ancak bu sayede mimarlar projelerin daha en başında geliştiricilerin tüm talep ve ihtiyaçlarına cevap verecek şekilde hazır olacaktır.

21 Eylül 2015 Pazartesi

Bir Gayrimenkul Geliştirme Projesinde Test ve Devreye Alma Ne Zaman Başlar?

Başlığa gülümsediğinizi ve “tabii ki inşaat süreci biterken” dediğinizi duyar gibiyim. Meslek hayatımın uzun yıllarını ben de bu ön yargı ve mesleki körlükle yaşadığım için size hak vermiyor da değilim. Ancak, tasarımcısını kendisi seçip, süreci kendisi yönetmiş, yüklenicisini kendisi seçmiş, ama inşaatını yöneten ve sadece denetleyen kişi ve kurumları binanın işletme performansından tek sorumlu olarak gören İşverenler size de yabancı gelmiyor değil mi?

İnşaat sektöründe, özellikle içinde insanların yaşadığı gayrimenkul geliştirme projelerinde, hele de otel, konser salonu gibi konfor yapılarında mekanik ve elektrik tesisatın toplam maliyet içindeki oranının %50’ye yakın olduğunu bilmeyenimiz yoktur. Projeyi yönetenler, ya inşaat mühendisidir ya da mimar. Projelerde “test ve devreye alma” faaliyetlerinin büyük çoğunluğu mekanik ve elektrik tesisat işlerinde yer alır ve neredeyse ülkemizdeki tüm bina projelerinin mekanik ve elektrik tesisatı, işletme döneminde mutlaka ciddi sorunlarla boğuşur.

En iyi projeciler tarafından tasarlansa da, en iyi yükleniciler tarafından gerçekleştirilse de, ne yatırımcılar, ne işletmeciler ve ne de kullanıcılar mutlu olmazlar. Yatırımcılar işletme giderlerinin yüksekliğinden, işletmeciler bakım ve işletme sorunlarından, kullanıcılar ise ya pişmekten ya da donmaktan şikayet ederler.

Bir binanın taşıyıcı sisteminin performansı, maalesef büyük oranda bir deprem anında test edilir. Kalitesi ise, bir şekilde süreç boyunca yapılan kalite testleriyle sağlanır ve iş bitiminde yapılan testlerin belgelenmesiyle dosya kapanır.

İnce imalat iş kalemleri, aralarında su-ısı-ses yalıtımı gibi performansa dayalı testler içeren imalatlar olsa da, şayet üzeri kapatılmış değilse, büyük oranda gözle görülen ve işin sonunda kabul aşamasında gözlenebilen imalatlardan oluşur.



Ama mekanik ve elektrik imalat kalemleri öyle mi? Bu imalatların neredeyse tamamının performansı, ancak işletme dönemindeki maliyetler ve kullanıcı memnuniyeti ile ölçülür. Sızdırmazlık, ses, hava debisi, ısıtma, soğutma vb. gibi performans çıktılarının, daha tasarım aşamasında yatırımcı, işletmeci ve kullanıcı ihtiyaçlarına uygun olarak planlanması, uygulanması ve işin sonunda planlanana uygun gerçekleştirildiği test edilerek devreye alınması gereken imalatlardır.

Bir binada yaşayan insanın yaşamına bu denli dokunan, binanın yıllarca devam edecek yaşam döngüsünde harcadığı enerji maliyeti nedeniyle yatırımcı, işletmeci ve kullanıcıyı bu denli etkileyen ve ilk yatırım maliyeti de toplam yatırımın neredeyse yarısına eşdeğer bir imalat grubuna neden bu denli az önem veririz? Bunu anlamak çok zordur.



Önce sistem sorunuyla başlayalım dilerseniz. Yatırımcı, maliyetlerini düşürme hevesiyle önce tasarım ekibini parçalara bölerek işe başlar. Müellif Mimarını ya da Proje Yöneticisini bu ekibe liderlik etmekle görevlendirmek yerine, tasarım kriterlerini kendisi oluşturmayı ve tasarım sürecini kendisi yönetmeyi tercih eder. Ülkemizde her yatırımcı bir ölçüde mimarlık yapmaya hevesli olduğu için taşıyıcı sistem, ince yapı gibi sistemlerinin tasarım sürecinde bunu bir nebze yapabilecek bilgi ve beceriye sahiptir. Ancak, iş mekanik, elektrik ve elektronik gibi teknolojik sistemleri kullanıcı ve işletmeci dilinden tasarımcı diline tercüme etmeye geldiğinde bu bilgi ve birikime sahip olmadığı için bu süreci görmezden gelir. Kaldı ki, bu bilgi ve birikime sahip olsa da, projenin gerçekleşme modelinin farklı özelliklerine göre bu ihtiyaçları projeye uyarlayacak deneyime sahip değildir.

Sonuçta, Proje Yöneticisi tasarım bittikten ve uygulama süreci başladıktan sonra görevlendirildiği için tasarruf edildiği düşünülen maliyet ve salt uygulama kontrolü ile sınırlanan hizmetlerin yetersizliği, kullanıcı mutsuzluğu ve bakım-işletme maliyetlerinde artış olarak Yatırımcıya kat be kat fazlasıyla geri döner.


Peki, bu süreç gelişmiş ülkelerde nasıl işliyor? Her konuda olduğu gibi çok basit ve anlaşılabilir bir metodoloji kullanılıyor;
-          Fonksiyon ve performans koşulları önceden tanımlanıyor,
-          Fonksiyon ve performans testleri önceden planlanıyor,
-          Yapılan tüm testler kayıt altına alınıyor, denetleniyor, ve
-          Deming’in meşhur kalite döngüsü tekrarlanıyor.


Çok basit gibi geliyor değil mi? Bunun için tek yapacağınız şey, tasarım aşamasından başlayarak, tüm uygulama sürecinde bu metodolojiye bağlı kalmak. Evet, Yatırımcı alıştığı kara düzen yerine, uzmanlaşmış bir hizmeti satın alarak, küçük bir maliyet artışına katlanmış oluyor. Ama inanın, bu konuda Yatırımcıyı ikna etmek, kara düzene alışmış ve iman etmiş inşaat yöneticisi meslektaşlarımızın alışkanlıklarını değiştirmekten daha zor değil.

Elde edilecek sonucun ise, bir  binanın en az 30-40 yıllık ömründe Yatırımcıya ve İşletmeciye katacakları ile kullanıcıların mutluluğunun yanında bir hiç olduğunu kolayca hesaplayabilirsiniz.



Test ve Devreye Alma Metodolojisi: Bir Örnek

Commissioning Planı’nın Oluşturulması
Binanın ihtiyaçları ve Yatırımcı’nın hassasiyetleri dikkate alınarak; binanın teslimi aşamasında kendisinden beklenen fonksiyonları eksiksiz yerine getirmesini güvence altına almak için; yapılacak tüm testlerin planı yapılır. Bu planlama esnasında, inşaat süresince yüklenicilerin hangi hazırlık testlerini (Fonksion Ön Testi) yapacağı ve bunları Commissioning Yönetimi tarafından nasıl kontrol edileceği tanımlanır. İnşaat Kabul döneminde yapılacak nihai testlerin (Fonksiyonel Performans Testi) ise planı ve geçti/kaldı notunu belirleyecek kriterler her test için ayrı ayrı olarak belirlenir.

Uygulama Projeleri ve Shop-drawingler'in gözden geçirilmesi
Proje ile ilgili dokümanlar, ilgili test ve ölçümlerin yapılmasına herhangi bir engel olmaması adına gözden geçirilir ve yüklenicilerin gerekli düzeltmeleri talep ve kontrol edilir.

Commissioning Spesifikasyonu’nun Oluşturulması
Commissioning sürecindeki sorumluluk dağılımı, izlenecek test yöntemleri ve ölçüm ekipmanlarına dair detayları içeren Commissioning Spesifikasyonu oluşturulacaktır. Ilgili sorumluluk dağılımında bir boşluk oluşmaması için, yüklenicilerin ve cihaz temin firmalarının, testlerle ilgili sorumluluklarını ve teslim şartlarını eksiksiz yerine getirmeleri için, sözleşmelerinde yer alması gereken tanımlar hazırlanarak Yatırımcı’ya sunulur.

Commissioning İş Programı
Commissioning işleri ile ilgili iş planı hazırlanacak ve inşaatın ana iş programına entegre edilmek üzere tarafınıza sunulacaktır.

Commissioning Takip Dosyası (Issue Log)
Problemli konuların takibi için Commissioning Takip Sistemi hazırlanacak olup, Commissioning süreci boyunca, problemlerin ve ilgili aksiyon planlarının kayıt altına alınması sağlanacaktır.

Commissioning Toplantıları
Commissioning sürecinde yer alan tüm taraflar (Yatırımcı, Proje Yönetimi, Tasarımcı, Danışmanlar, Yükleniciler…) ile birlikte sürecin değerlendirilmesi için toplantılar düzenlenecek olup; toplantı sonucu ilgili karar/plan faaliyetleri raporlanacaktır.

Commisioning'i etkileyecek hususlar ile ilgili Saha Gözlem Raporları
Gerek hazırlık testlerinin, gerekse binanın tesliminde yapılacak nihai testlerin olumlu sonuçlanmasını tehlikeye atacak veya gecikmesine neden olacak konuları, daha montaj evresi bitmeden yakalamak adına; inşaat süresince saha gözlem raporları hazırlanacaktır.

Bilgi Paylaşımı ve Raporlama
İşin doğası gereği; testlerin inşaatın son dönemine yığılması sebebiyle, en ufak gecikmeler bile telafi edilmez olabilir. İşlerin ilerlemesi ve problemlerle ilgili, elektronik ortamda tüm ilgililerin aynı anda göreceği bir raporlama düzeni kurulacaktır.

TESTLER
Fonksiyon Ön Testleri (Pre-Functional Tests)
Mekanik, Elektrik ve Otomasyon yüklenicilerinin yapacağı hazırlık testleri için uygulanacak olan formların şekil ve içeriği tarafımızca belirlenecektir. Buna göre ilgili formları yüklenicilerin, sahadaki her ekipman/tesisat için eksiksiz şekilde ürettiği tarafımızca kontrol edilecektir. Yükleniciler ilgili testleri yapıp formları doldurduktan sonra ise; yapılan testlerin doküman üzerinde ve örneklemeli olarak sahada kontrolü sağlanacaktır.

Bu testlere örnekler aşağıda verilmiştir:
Boru hidronik testleri, kanal sızdırmazlık testleri, boru ve kanal temizlikleri, cihaz start-up testleri, su ve hava hatlarının dengelenmesi, BMS saha elemanları doğrulama, iletkenlik sürekliliği, izolasyon testleri, toprak direnç testi, paratoner ve topraklama testleri…vb

Fonksiyonel Performans Testleri (Functional Performance Tests)
Binanın fonksiyonlarının, Yatırımcı’nın ihtiyaç ve beklentilerine Uygun olduğunu güvence altına almak için ne gibi testlerin yapılması gerektiği ve ilgili yöntem/prosedürler belirlenecektir. Oluşturulan senaryolara göre; Mekanik, Elektrik ve Otomasyon yüklenicilerinin saha ekipleri ve mühendisleri ile birlikte, söz konusu Fonksiyonel Performans testleri tarafımızca yönetilecek olup, sonuçları kayıt altına alınacaktır.
Bu testlere örnekler aşağıda verilmiştir:
-          Genel Konfor Testleri (Sıcaklık, Akustik, İç Hava Kalitesi, Hava Hızları)
-          Yangın Senaryo Testi
-          BMS Senaryosu
-          Enerji Kesintisi Senaryo Testi
-          Mahaller Arası Basınç Farkları / Hava Akışı Testleri
-          Özel Mahaller Soğutma Yük Testi
-          Kompanzasyon Testi

Sistem Manuelleri
Yükleniciler tarafından işin kabulü aşamasında teslim edilecek olan dosyaların kapsamı ve içerikleri belirlenecektir.

İşletme Personelleri Eğitimi
Yükleniciler tarafından işin kabulü aşamasında, işletme personeli için düzenlenecek olan eğitim programının kapsam ve detayları belirlenecektir. Yüklenicilerin bu sorumluluğu yerine getirmesi tarafımızca takip edilecektir.

Commissioning Raporu
Commissioning Planı’nın, yapılan tüm test sonuçlarının, ilgili tüm formların, karşılaşılan problem ve çözümlerin sistematik bir şekilde kayıt altına alınarak; yapılan tüm Commissioning faaliyetlerinin, yönetici özetini de içerecek şekilde raporlanması sağlanacaktır.

Sezonsal Testler

Geçici Kabul dönemi sonrasında; inşaatın kabulü aşamasında mevsimsel nedenlerle yapılmamış olan testlerin planlaması yapılacak olup; yüklenicilerin bu testleri yapması kontrol ve dokümante edilecektir. Sezonsal test uygulamasını takiben Commissioning Raporu gerekiyorsa revize edilerek nihai haline getirilecektir.