Gayrimenkul Geliştirme Projesinde Mimarın ve Tasarımın Önemi

Gayrimenkul geliştirme projelerinin başarısında mimarın ve tasarımın etkisi son yıllarda çok tartışılıyor.

Bir görüşe göre, projenin ve konseptin gerçek müellifi ve ticari başarının odağında geliştiriciler var. Bu görüştekilere göre, mimari tasarım anonim bir mekan yaratma, sistem ve malzeme tanımlama sürecinden ibaret. Bunlar mimarın geliştiricinin markası içinde erimesi gerektiğini savunuyorlar.

  

Sinan Çetin Yaşam Mimarını Nereye Götürüyor?

Bir diğer görüş ise, mimarın marka değerini projenin ticari başarısının odağına alıyor. Bu görüştekilere göre mimar, geliştiricinin marka değeri ile rekabet etmeli hatta onun önüne geçmeli.

İlk görüşü savunanlar, mimarı odak noktasına alan geliştiricileri marka değerlerinin yetersizliği ile küçümserken, ikinci görüşü savunanlar geliştirici başarısının doğru projede doğru mimarın doğru tasarım ile zirveye çıktığını ve geliştiricinin gerçek gücünün bunu yapabilmesiyle ortaya çıktığını iddia ediyorlar.

İster vitrinde marka değeri ile isterse mutfakta anonim (hatta no-name) statüde, mimarın ve mimari tasarımın bir gayrimenkul geliştirme projesinin ticari başarısındaki rolü inkar edilemez bir gerçek. Başarılı bir projenin bireysel veya kurumsal başarının ve marka değerine katkının yanı sıra para ile satın alınamayacak türden bir kültürel sermaye sağlayabileceği ve bir kaldıraç etkisi yaratabileceği de göz ardı edilmemeli.

Öte yandan, gayrimenkul geliştirme projelerinin büyüyen ölçeği, teknik, idari ve finansal yönden karmaşık hale gelmesi, paydaşların sayısının artmasına bağlı olarak mimarların geçmiş dönemlerdeki "pivot" rollerini artık başta Geliştirici ve Proje Yöneticileri olmak üzere diğer paydaşlarla paylaşmaya başladıkları da bir başka gerçek.

Özellikle yaratıcı süreçte hem tatlı bir rekabet ve hem de sıkı bir işbirliği söz konusu. Gerçekleşmesi düşünülen ilk hayali İşveren/Yatırımcı/Geliştirici kuruyor. O hayalle bağlantılı olarak İşveren/Yatırımcı/Geliştirici başta olmak üzere İşletmeci/Pazarlamacı/Finansör/Kamu vb. tüm paydaşların istek ve taleplerini mimar ve diğer mühendislik tasarımcılarının diline Gayrimenkul Geliştirme Proje Yöneticisi tercüme ve formüle ediyor, tasarım sürecini izliyor ve gerek tasarım ve gerekse uygulamadan çıkan ürünleri test ve teyit ediyor.

Mimarlar bu süreçte tüm paydaşların gereksinimlerinin analiz ve sentezini yapıyor, bunları yarattığı eserin içinde bütünleştiriyor ve ortaya çıkan eserin telif sorumluluğunu üstleniyor. Bu bütünleştirme çabaları aşağıdaki sorumlulukları içeriyor:

1. Mekansal / Fonksiyonel Çözüm,
2. Estetik Çözüm / Algılanma,
3. Gelir – Gider Dengesi,
4. Yasal Koşullara Uyum (İmar, Ruhsat, Standartlar vb.)
5. Doğal / Çevresel Koşullara Uyum (Topografya, Zemin, Yön vb)
6. Sürdürülebilirlik / Yaşam Döngüsü Maliyeti (Enerji Tasarrufu, Doğal Kaynaklar, Ekolojik Denge, Ulusal / Uluslar arası Sertifikasyon)
7. İşveren ve Yatırımcının İsteklerine Uyum (Fizibilite, Stratejik İş Planı, Kurumsal Kimlik vb.)
8. Yapımcı İsteklerine Uyum (Uygulama Kolaylığı, Doğru Sistem Çözümleri, Malzeme Temini vb.)
9. İşletmeci İsteklerine Uyum (İşletme Verimliliği)
10. Finansör İsteklerine Uyum (Yatırım Kabiliyeti)
11. Pazarlamacı İsteklerine Uyum (Pazar Koşullarına Uyum)
12. Toplum İsteklerine Uyum (Bütünsellik )
13. Katma Değer (Marka Değeri, İnovasyon, Farklılık, Yaratıcılık, Öncülük vb.)

Tüm bu unsurları yerine getirebilmek ve başarılı olmak için, doğru seçilen ekip üyelerinin doğru ekip çalışması ile mümkün olduğuna kuşku yok.

  

Bir projenin ticari başarısı için Geliştirici tarafından seçilecek en kritik paydaş:"Mimar". Geliştiricilerin, bugüne kadar yaptıkları bilinçsiz mimar seçimlerine veya projenin nicel kısmına ilişkin mimara vermedikleri/veremedikleri detaylı pazar araştırma, fizibilite, ihtiyaç programı, iş planı vb.’ne bağlı ticari başarı veya başarısızlıklarının suçunu mimarlara yükleyerek bu sorumluluklarından kurtulmaları olası değil.

İşveren/Yatırımcı/Geliştiricilerin, gayrimenkul projelerinde Tasarımcı/ Mimarları hangi kriterlere göre seçtikleri, sadece mekansal/fonksiyonel, estetik çözüm, yasal koşullara ve çevresel koşullara uyum vb. gibi olmazsa olmazların dışında neler bekleyip, Mimarların ne tür yeni değerler yaratmalarını istedikleri, farklı paydaşların istek ve beklentilerinin ne ölçüde dengelenip bütüne katkıda bulunduğu tartışılıyor.

Küreselleşmenin, mimarlar için ortak bir dünya mimari kültürü yarattığını ve farklı coğrafya ve kültürlerde farklı mimarların uygun olabileceğini kabul etmeliyiz. Nasıl ki, ülkemizdeki evrensel ihtiyaçlara uygun bir alışveriş merkezi ya da bir konut için bile bazen bir Hollandalı, Amerikalı, İngiliz, İspanyol mimar uygun oluyorsa, Rusya, Kazakistan, Libya, Türkmenistan gibi birçok ülkede Türk mimarlar uygun olabiliyor.

Buradaki en önemli konu, yerli ya da yabancı, marka değerine sahip, ya da değil, uygun mimarın seçiminde yapılacak ayrıntılı bir çalışmanın, projenin ticari başarısına ciddi etki yaratacak teknik, ekonomik, çevresel, sosyal vb. çeşitli avantajlara yol açabileceğini bilmek gerekiyor. Yenilikçi tasarım stratejileri geliştiren mimarlar, salt fiziki maliyet hesaplamalarına ve gelir potansiyellerine dayanmayan “iş değerleri” üretebiliyorlar.

Yeni düzende mimari, teknik ve teknolojik, gayrimenkul projelerinin tasarımında yapım ve işletme alanlarında farklı alanlara yöneliyor.

Dolayısıyla sadece medyada adının daha çok duyulmuş olması, ya da ailenin ve firmanın mimarı olmanın ötesinde geliştiricilerin yeni bir projeye başlarken en değerli zaman ve enerjilerini, iyi organize edilmiş bir tasarım brief’ine, mimar araştırmasına ve mimar seçim süreçlerine ayırmaları gerekiyor. Yani;

- Seçim modeli ne olacak? Süreç nasıl işleyecek?

- İşbirliği modeli ne olacak?

- Tasarım Brief'i ve mimari ihtiyaç programını kim hazırlayıp, verecek?

- Paydaşlar arasında iletişim ve bilgi paylaşımı nasıl olacak?

- Seçim kriterleri neler olacak? Objektif mi? Sübjektif mi?

- Hizmet bedeli nasıl belirlenecek?

- Yapısal ve finansal yaklaşım nasıl olacak?

İnanıyorum ki, ancak bu sayede mimarlar projelerin daha en başında geliştiricilerin tüm talep ve ihtiyaçlarına cevap verecek şekilde hazır olacaktır.

Gayrimenkul geliştirme projelerine tasarımın kattığı değer tartışması..

Gayrimenkul geliştirme projelerinin ticari başarısında tasarımın ve tasarımcının etkisi hep tartışılır. Bir görüşe göre, projenin ve konseptin gerçek müellifi, ticari başarının odağındaki geliştiricidir. Bu görüştekilere göre, mimari tasarım anonim bir mekan yaratma, sistem ve malzeme tanımlama sürecinden ibarettir ve buna göre tasarımcı kimliği konseptin sahibi olan geliştiricinin markası içinde erimelidir.

Benim de içinde yer aldığım karşı görüş ise, tasarımcının marka değerini, projenin ticari başarısının odağına alır. Bu görüştekilere göre tasarımcı, geliştiricinin marka değerine artı değer katmalı, gerektiğinde onunla rekabet etmeli hatta bazen onun önüne dahi geçmelidir.

İlk görüşü savunanlar; tasarımcıyı odak noktasına alan geliştiricileri marka değerlerinin yetersizliği ile küçümserken, karşı görüşü savunanlar geliştirici başarısının doğru projede, doğru mimarın doğru tasarımı ile zirveye çıktığını ve geliştiricinin gerçek gücünün bunu yapabilmesiyle ortaya çıktığını iddia ederler.

İster vitrinde marka değeri ile, isterse mutfakta anonim statüde, mimarın ve mimari tasarımın bir gayrimenkul geliştirme projesinin ticari başarısındaki rolü inkar edilemez bir gerçektir. Başarılı bir projenin bir kurumun marka değerine katkısının yanı sıra para ile satın alınamayacak düzeyde bir entelektüel sermaye sağlayabileceği ve hatta bir kaldıraç etkisi yaratabileceği göz ardı edilmemelidir.

Öte yandan, gayrimenkul geliştirme projelerinin büyüyen ölçeğine bağlı olarak teknik, idari ve finansal yönden giderek daha karmaşık hale gelmesi ve paydaşların sayısının artmasına bağlı olarak mimarların geçmiş dönemlerdeki “Pivot” rollerini artık başta Geliştirici, Finansör, Pazarlamacı ve Proje Yöneticileri olmak üzere diğer paydaşlarla paylaştıkları gözleniyor.   

Özellikle yaratıcı süreçte paydaşlar arasında hem tatlı bir rekabet ve hem de sıkı bir işbirliği söz konusu oluyor. Gerçekleşmesi düşünülen ilk hayali, İşveren/Yatırımcı/Geliştirici kuruyor. O hayalle bağlantılı olarak İşveren/Yatırımcı/Geliştirici başta olmak üzere İşletmeci/ Pazarlamacı/ Finansör/ Kamu vb. tüm paydaşların istek ve taleplerini mimar ve diğer mühendislik tasarımcılarının diline Proje Yöneticisi tercüme ve formüle ediyor, tasarım sürecini izliyor, gerek tasarım ve gerekse uygulamadan çıkan ürünleri test ve teyit ediyor.

Mimarlar bu süreçte tüm paydaşların gereksinimlerinin analiz ve sentezini yapıyor, bunları yarattığı eserin içinde bütünleştiriyor ve ortaya çıkan eserin telif sorumluluğunu üstleniyor. Bu bütünleştirme çabaları aşağıdaki sorumlulukları içeriyor:

1. Mekansal / Fonksiyonel Çözüm
2. Estetik Çözüm / Algılanma
3. Gelir – Gider Dengesi
4. Yasal Koşullara Uyum (İmar, Ruhsat, Standartlar vb.)
5. Doğal / Çevresel Koşullara Uyum (Topografya, Zemin, Yön vb)
6. Sürdürülebilirlik / Yaşam Döngüsü Maliyeti (Enerji Tasarrufu, Doğal Kaynaklar, Ekolojik Denge, Ulusal / Uluslararası Sertifikasyon)
7. İşveren ve Yatırımcının İsteklerine Uyum (Fizibilite, Stratejik İş Planı, Kurumsal Kimlik vb.)
8. Yapımcı İsteklerine Uyum (Uygulama Kolaylığı, Doğru Sistem Çözümleri, Malzeme Temini vb.)
9. İşletmeci İsteklerine Uyum (İşletme Verimliliği)
10. Finansör İsteklerine Uyum (Yatırım Kabiliyeti)
11. Pazarlamacı İsteklerine Uyum (Pazar Koşullarına Uyum)
12. Toplum İsteklerine Uyum (Bütünsellik )
13. Katma Değer (Marka Değeri, İnovasyon, Farklılık, Yaratıcılık, Öncülük vb.)

Tüm bu unsurları yerine getirebilmenin ve başarılı olmanın sırrı, doğru seçilen ekip üyelerinin doğru işbirliği ve ekip çalışmasında yatıyor. 

Bir projenin ticari başarısı için Geliştirici tarafından seçilen en kritik paydaş: Tasarımcı/Mimar. 

Gayrimenkul geliştiricilerinin, bugüne kadar yaptıkları bilinçsiz mimar seçimlerine veya projenin nicel kısmına ilişkin mimara vermedikleri/veremedikleri detaylı pazar araştırma, fizibilite, ihtiyaç programı, iş planı vb. eksikliğine bağlı ticari başarısızlıklarının suçunu mimarlara yükleyerek bu sorumluluklarından kurtulmak istemeleri haklı ve adil değil.  

İşveren/Yatırımcı/Geliştiricilerin, gayrimenkul projelerinde; 

1) Tasarımcı/ Mimarları hangi kriterlere göre seçtikleri, 

2) Mekânsal, fonksiyonel ve estetik çözüm, yasal koşullara ve çevresel koşullara uyum gibi olmazsa olmazların dışında neler bekleyip, Mimarların ne tür yeni değerler yaratmalarını istedikleri, 

3) Farklı paydaşların istek ve beklentilerinin ne ölçüde dengelenip bütüne katkıda bulunduğu 

hep tartışılır.

Küreselleşmenin, mimarlar için ortak bir dünya mimari kültürü yarattığını ve farklı coğrafya ve kültürlerde farklı mimarların da bir gayrimenkul geliştirme projesi için uygun olabileceği görüşünü artık kabullenmeliyiz. Nasıl ki, ülkemizdeki evrensel ihtiyaçlara uygun bir alışveriş merkezi ya da bir konut için bile bazen bir Hollandalı, Amerikalı, İngiliz, İspanyol mimar uygun olabiliyorsa, Rusya, Kazakistan, Azerbaycan, Libya, Türkmenistan gibi birçok ülkede Türk mimarlar uygun olabiliyor.

Buradaki en önemli husus, yerli ya da yabancı, marka değerine sahip ya da değil, uygun mimarın seçiminde yapılacak ayrıntılı bir çalışmanın, projenin ticari başarısına ciddi etki yaratacak teknik, ekonomik, çevresel ve sosyal çeşitli avantajlara yol açabileceğini bilmektir.

Dolayısıyla sadece medyada adının daha çok duyulmuş olması, ya da ailenin ve firmanın mimarı olmanın ötesinde geliştiricilerin yeni bir projeye başlarken en değerli zaman ve enerjilerini, iyi organize edilmiş tasarım brief’ine, mimar araştırmasına ve mimar seçim süreçlerine ayırmaları gerekiyor.

• ·         Tasarımcı seçim modeli ne olacak? Süreç nasıl işleyecek?
• ·         İşbirliği modeli nasıl olacak?
• ·         Tasarım Briefi ve mimari ihtiyaç programını kim hazırlayıp verecek?
• ·         Paydaşlar arasında iletişim ve bilgi paylaşımı nasıl olacak?
• ·         Objektif ya da sübjektif seçim kriterleri neler olacak?
• ·         Hizmet bedeli nasıl belirlenecek?
• ·         Tasarımcının yapısal ve finansal durumunun değerlendirmedeki etkisi ne olacak?
• ·         Tasarımcının projeye yaklaşım ve metodoloji önerisi nasıl değerlendirilecek? 

Ancak bu soruların cevabının baştan verilmesiyle tasarımcılar projenin daha en başında geliştiricilerin tüm talep ve ihtiyaçlarına cevap verecek şekilde hazır olabilecektir.