15 Mart 2017 Çarşamba

Gayrimenkul Geliştirme Sektöründe Sürekli Değişen Yatırımcı Profili

Gayrimenkul geliştirme işi ülkemizde ancak 80’lerin ikinci yarısında bir sektör haline geldi. 90’lı, 2000’li ve 2010’lu yıllarda hızla büyüdü. Ama bırakın 80’li, 90’lı yılları, 2000’li yıllardan bile bugüne ulaşan yatırımcıya pek rastlayamıyoruz: Ne kurumsal, hatta ne de bireysel. Bu durumun salt ülkemize özgü bir durum olduğuna inanıyorum.

Gayrimenkul geliştirme sektörünün emekleme dönemi sayılabilecek 80’li yıllarda Ataköy Turizm Merkezi Projesinde başladığım mesleki kariyerimi, 90’lı yıllardan itibaren geliştirici ve yatırımcılara danışmanlık hizmeti vererek sürdürdüm. Sektörün ülkemizdeki 30 yıllık serüveninde bu gelişimin doğrudan içinde yer alan bir kişi olarak gelinen bu durumu analiz etmeye hakkım olduğunu düşünüyorum.

Bu sektörde danışmanlığın en çekici yanı, doğrudan patronlar ve tepe yöneticileri ile birebir ilişki içinde olmaktır. Bu ilişki önceliği ile hem onlara bir değer yaratır ve hem de kendi işinizi geliştirmek ve pazarlamak için önemli bir avantaj sağlarsınız. Tabii, bir de böyle bir makaleye veri sağlayabilecek sektörel iç görüye sahip olursunuz.

Bu sektörde geçen 30 yılıma baktığımda şunu rahatlıkla görebiliyorum: Müşteri profilimiz yaklaşık 10 yılda bir köklü bir değişimden geçmiş. 80’li yıllarda ticaret sektöründen, 90’lı yıllarda inşaat ve taahhüt sektöründen, 2000’li yıllarda sanayi ve tekstil sektöründen, 2010’lu yıllarda başta esnaflık, kuyumculuk başta olmak üzere ticaret sektöründen gayrimenkul sektörüne geçişler giderek artmış. Anlaşılan Aile Şirketlerinde işler pek babadan oğula geçmemiş. Geçenlerde de 2. Kuşağın daha çağdaş bir anlayışla aile işini geliştirme arzusu pek de sürdürülebilir olmamış.
Biz, danışman olarak geliştiriciler ve yatırımcılarla ilişkimizde, önceliğimizi görev aldığımız organizasyonun eğitimine veririz. Müşteri eğitimi her dönemde, bizim en önem verdiğimiz konu olur. Aile şirketlerinde 2. Kuşakla çalışırken ne kadar rahat edersek, farklı sektörlerden gelen yatırımcılarla ilişkimizin ilk evreleri de o kadar sorunlu olur: Ta ki, kendimizi ve iş yapma tarzımızı kabul ettirinceye kadar. Sektöre yeni giren yatırımcıların, hele de ticaret hayatında başarılı olan egosu yüksek patronların, geçiş yaptıkları sektördeki iş yapma alışkanlıklarından ve farklı şapkaları aynı anda taşıma arzularından kopmaları pek kolay olmaz.

Gayrimenkul geliştirme sektörü, ülkemizde maalesef kolaycı bir tanımla uzun yıllar bir tür inşaatçılık olarak kabul edilmiştir. Devlet de, bunu bu şekilde algılamış ve sektörü bu şekilde yönlendirmiştir.  Çünkü, bu anlayışa göre inşaat sektörü ekonominin gelişimi için lokomotif bir sektördür ve pek çok sektörü dolaylı etkilemesi nedeniyle stratejik bir iş alanıdır. Çünkü, inşaat sektörü siyasi irade için aynı zamanda büyük rantların, büyük gelirlerin hızla akümüle edilebildiği bir oyun alanıdır. Bu alanda hızla servet transferleri yapılabilir, siyasi iktidarlar kolayca kendi ekonomik faunalarını yaratabilir. Bu amaçla inşaat sektörü, toplumda çok sayıda eğitimsiz iş gücünün topluca istihdamına katkı sağlar, köylü ya da kentli işsizliğini düşürür ve siyasi bir rant sağlar. Hatta, inşaat sektörü ekonomideki kaynağı belirsiz paranın legalize olmasına bile olanak verir.

Ancak ülkemizde kamu yönetimi, bir yandan dünyanın gittiği yolu izleyerek, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının kuruluşunu katma değer vergisi avantajları ile teşvik ederken, diğer yandan kendi koyduğu kuralları delerek sistemi dejenere etmektedir. Şöyle ki, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına bir ana müteahhitle çalışma zorunluluğu getirirken, diğer geliştirici ve yatırımcılara ayni zamanda Ana Müteahhit şapkasıyla hareket etme fırsatı verip, vergi avantajı sağlamaktadır. Böylece, tüccar, sanayici, tekstilci, kuyumcu gibi inşaat sektörü ile hiçbir ilgisi ve deneyimi olmayan kişi ve kuruluşlar hiçbir bariyer olmaksızın, kolayca sektöre giriş olanağı ve cesareti bulmakta ve bu sayede iş kazaları bu sektörde bir dünya rekoru kırmaktadır.
 
Özetle, inşaat ve kentsel dönüşüm furyasına bağlı olarak neredeyse konut inşaatı ile özdeşleştirilen gayrimenkul geliştirme sektörü, sürekli değişen yatırımcı profili ile yıllar geçmesine rağmen taş üzerine taş koyamıyor, kurumsallaşamıyor ve her dönemde iktidarların siyasi ve ekonomik oyuncağı haline geliyor.

Sektörde giderek düşen eğitim kalitesi, analitik düşünme ve sorgulama becerileri ile sorumluluk alma düzeyi dibe vuruyor, dünyada gelişen inşaat ve gayrimenkul geliştirme sektörünün kullandığı BIM, ERP, Yalın Yönetim vb. pek çok çağdaş araç ve teknik henüz ülkemiz gündemine dahi giremiyor. 30 yıl önce büyük heyecanlarla kullanmaya başladığımız CPM planlama tekniklerinin bile bugün çok az firmada kullanıldığını ve talep edildiğini görüyoruz.


Her dönemin kendine has özellikleri var, doğal olarak. Son 10 yıla baktığımızda ise, öne çıkan geliştirici ve yatırımcı profilinin en önemli özelliğinin, siyasi liderlerin rol model alındığı, çoğunlukla siyasi ilişkilere endeksli, mesleki bilgi ve birikime ve farklı disiplin ve bakış açılarındaki zenginliğe değer vermeyen, ego temelli karar mekanizmalarından oluştuğunu görüyoruz.


Ne dersiniz? Sanayi, eğitim ve teknolojik gelişim alanlarında sınıfta kalan ülkemiz, inşaat ve gayrimenkul geliştirme sektöründe de sınıfta kalmayı hak etmiyor mu?

Hiç yorum yok:

Yorum Gönder