Gayrimenkul geliştirme işi ülkemizde ancak 80’lerin ikinci
yarısında bir sektör haline geldi. 90’lı, 2000’li ve 2010’lu yıllarda hızla
büyüdü. Ama bırakın 80’li, 90’lı yılları, 2000’li yıllardan bile bugüne ulaşan yatırımcıya
pek rastlayamıyoruz: Ne kurumsal, hatta ne de bireysel. Bu durumun salt
ülkemize özgü bir durum olduğuna inanıyorum.
Gayrimenkul geliştirme sektörünün emekleme dönemi
sayılabilecek 80’li yıllarda Ataköy Turizm Merkezi Projesinde başladığım
mesleki kariyerimi, 90’lı yıllardan itibaren geliştirici ve yatırımcılara danışmanlık
hizmeti vererek sürdürdüm. Sektörün ülkemizdeki 30 yıllık serüveninde bu
gelişimin doğrudan içinde yer alan bir kişi olarak gelinen bu durumu analiz
etmeye hakkım olduğunu düşünüyorum.
Bu sektörde danışmanlığın en çekici yanı, doğrudan patronlar
ve tepe yöneticileri ile birebir ilişki içinde olmaktır. Bu ilişki önceliği ile
hem onlara bir değer yaratır ve hem de kendi işinizi geliştirmek ve pazarlamak
için önemli bir avantaj sağlarsınız. Tabii, bir de böyle bir makaleye veri
sağlayabilecek sektörel iç görüye sahip olursunuz.
Bu sektörde geçen 30 yılıma baktığımda şunu rahatlıkla
görebiliyorum: Müşteri profilimiz yaklaşık 10 yılda bir köklü bir değişimden
geçmiş. 80’li yıllarda ticaret sektöründen, 90’lı yıllarda inşaat ve taahhüt sektöründen,
2000’li yıllarda sanayi ve tekstil sektöründen, 2010’lu yıllarda başta esnaflık,
kuyumculuk başta olmak üzere ticaret sektöründen gayrimenkul sektörüne geçişler
giderek artmış. Anlaşılan Aile Şirketlerinde işler pek babadan oğula geçmemiş.
Geçenlerde de 2. Kuşağın daha çağdaş bir anlayışla aile işini geliştirme arzusu
pek de sürdürülebilir olmamış.
Biz, danışman olarak geliştiriciler ve yatırımcılarla ilişkimizde,
önceliğimizi görev aldığımız organizasyonun eğitimine veririz. Müşteri eğitimi her
dönemde, bizim en önem verdiğimiz konu olur. Aile şirketlerinde 2. Kuşakla
çalışırken ne kadar rahat edersek, farklı sektörlerden gelen yatırımcılarla ilişkimizin
ilk evreleri de o kadar sorunlu olur: Ta ki, kendimizi ve iş yapma tarzımızı
kabul ettirinceye kadar. Sektöre yeni giren yatırımcıların, hele de ticaret
hayatında başarılı olan egosu yüksek patronların, geçiş yaptıkları sektördeki
iş yapma alışkanlıklarından ve farklı şapkaları aynı anda taşıma arzularından
kopmaları pek kolay olmaz.
Gayrimenkul geliştirme sektörü, ülkemizde maalesef kolaycı
bir tanımla uzun yıllar bir tür inşaatçılık olarak kabul edilmiştir. Devlet de,
bunu bu şekilde algılamış ve sektörü bu şekilde yönlendirmiştir. Çünkü, bu anlayışa göre inşaat sektörü
ekonominin gelişimi için lokomotif bir sektördür ve pek çok sektörü dolaylı
etkilemesi nedeniyle stratejik bir iş alanıdır. Çünkü, inşaat sektörü siyasi
irade için aynı zamanda büyük rantların, büyük gelirlerin hızla akümüle
edilebildiği bir oyun alanıdır. Bu alanda hızla servet transferleri yapılabilir,
siyasi iktidarlar kolayca kendi ekonomik faunalarını yaratabilir. Bu amaçla
inşaat sektörü, toplumda çok sayıda eğitimsiz iş gücünün topluca istihdamına
katkı sağlar, köylü ya da kentli işsizliğini düşürür ve siyasi bir rant sağlar.
Hatta, inşaat sektörü ekonomideki kaynağı belirsiz paranın legalize olmasına bile
olanak verir.
Ancak ülkemizde kamu yönetimi, bir yandan dünyanın gittiği
yolu izleyerek, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının kuruluşunu katma değer
vergisi avantajları ile teşvik ederken, diğer yandan kendi koyduğu kuralları delerek
sistemi dejenere etmektedir. Şöyle ki, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına bir
ana müteahhitle çalışma zorunluluğu getirirken, diğer geliştirici ve
yatırımcılara ayni zamanda Ana Müteahhit şapkasıyla hareket etme fırsatı verip,
vergi avantajı sağlamaktadır. Böylece, tüccar, sanayici, tekstilci, kuyumcu
gibi inşaat sektörü ile hiçbir ilgisi ve deneyimi olmayan kişi ve kuruluşlar hiçbir
bariyer olmaksızın, kolayca sektöre giriş olanağı ve cesareti bulmakta ve bu sayede
iş kazaları bu sektörde bir dünya rekoru kırmaktadır.
Özetle, inşaat ve kentsel dönüşüm furyasına bağlı olarak
neredeyse konut inşaatı ile özdeşleştirilen gayrimenkul geliştirme sektörü,
sürekli değişen yatırımcı profili ile yıllar geçmesine rağmen taş üzerine taş
koyamıyor, kurumsallaşamıyor ve her dönemde iktidarların siyasi ve ekonomik oyuncağı
haline geliyor.
Sektörde giderek düşen eğitim kalitesi, analitik düşünme ve
sorgulama becerileri ile sorumluluk alma düzeyi dibe vuruyor, dünyada gelişen
inşaat ve gayrimenkul geliştirme sektörünün kullandığı BIM, ERP, Yalın Yönetim
vb. pek çok çağdaş araç ve teknik henüz ülkemiz gündemine dahi giremiyor. 30 yıl
önce büyük heyecanlarla kullanmaya başladığımız CPM planlama tekniklerinin bile
bugün çok az firmada kullanıldığını ve talep edildiğini görüyoruz.
Her dönemin kendine has özellikleri var, doğal olarak. Son
10 yıla baktığımızda ise, öne çıkan geliştirici ve yatırımcı profilinin en
önemli özelliğinin, siyasi liderlerin rol model alındığı, çoğunlukla siyasi
ilişkilere endeksli, mesleki bilgi ve birikime ve farklı disiplin ve bakış
açılarındaki zenginliğe değer vermeyen, ego temelli karar mekanizmalarından
oluştuğunu görüyoruz.
Ne dersiniz? Sanayi, eğitim ve teknolojik gelişim
alanlarında sınıfta kalan ülkemiz, inşaat ve gayrimenkul geliştirme sektöründe
de sınıfta kalmayı hak etmiyor mu?
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder