Başlığa
gülümsediğinizi ve “tabii ki inşaat süreci biterken” dediğinizi duyar gibiyim.
Meslek hayatımın uzun yıllarını ben de bu ön yargı ve mesleki körlükle yaşadığım
için size hak vermiyor da değilim. Ancak, tasarımcısını kendisi seçip, süreci
kendisi yönetmiş, yüklenicisini kendisi seçmiş, ama inşaatını yöneten ve sadece denetleyen kişi ve kurumları binanın işletme performansından tek sorumlu olarak
gören İşverenler size de yabancı gelmiyor değil mi?
İnşaat
sektöründe, özellikle içinde insanların yaşadığı gayrimenkul geliştirme projelerinde,
hele de otel, konser salonu gibi konfor yapılarında mekanik ve elektrik
tesisatın toplam maliyet içindeki oranının %50’ye yakın olduğunu bilmeyenimiz
yoktur. Projeyi yönetenler, ya inşaat mühendisidir ya da mimar. Projelerde “test
ve devreye alma” faaliyetlerinin büyük çoğunluğu mekanik ve elektrik tesisat
işlerinde yer alır ve neredeyse ülkemizdeki tüm bina projelerinin mekanik ve elektrik
tesisatı, işletme döneminde mutlaka ciddi sorunlarla boğuşur.
En iyi projeciler
tarafından tasarlansa da, en iyi yükleniciler tarafından gerçekleştirilse de,
ne yatırımcılar, ne işletmeciler ve ne de kullanıcılar mutlu olmazlar.
Yatırımcılar işletme giderlerinin yüksekliğinden, işletmeciler bakım ve işletme
sorunlarından, kullanıcılar ise ya pişmekten ya da donmaktan şikayet ederler.
Bir binanın
taşıyıcı sisteminin performansı, maalesef büyük oranda bir deprem anında test
edilir. Kalitesi ise, bir şekilde süreç boyunca yapılan kalite testleriyle
sağlanır ve iş bitiminde yapılan testlerin belgelenmesiyle dosya kapanır.
İnce imalat
iş kalemleri, aralarında su-ısı-ses yalıtımı gibi performansa dayalı testler
içeren imalatlar olsa da, şayet üzeri kapatılmış değilse, büyük oranda gözle
görülen ve işin sonunda kabul aşamasında gözlenebilen imalatlardan oluşur.
Ama mekanik
ve elektrik imalat kalemleri öyle mi? Bu imalatların neredeyse tamamının
performansı, ancak işletme dönemindeki maliyetler ve kullanıcı memnuniyeti ile
ölçülür. Sızdırmazlık, ses, hava debisi, ısıtma, soğutma vb. gibi performans
çıktılarının, daha tasarım aşamasında yatırımcı, işletmeci ve kullanıcı
ihtiyaçlarına uygun olarak planlanması, uygulanması ve işin sonunda planlanana
uygun gerçekleştirildiği test edilerek devreye alınması gereken imalatlardır.
Bir binada
yaşayan insanın yaşamına bu denli dokunan, binanın yıllarca devam edecek yaşam
döngüsünde harcadığı enerji maliyeti nedeniyle yatırımcı, işletmeci ve
kullanıcıyı bu denli etkileyen ve ilk yatırım maliyeti de toplam yatırımın
neredeyse yarısına eşdeğer bir imalat grubuna neden bu denli az önem veririz?
Bunu anlamak çok zordur.
Önce sistem sorunuyla
başlayalım dilerseniz. Yatırımcı, maliyetlerini düşürme hevesiyle önce tasarım
ekibini parçalara bölerek işe başlar. Müellif Mimarını ya da Proje Yöneticisini
bu ekibe liderlik etmekle görevlendirmek yerine, tasarım kriterlerini kendisi
oluşturmayı ve tasarım sürecini kendisi yönetmeyi tercih eder. Ülkemizde her
yatırımcı bir ölçüde mimarlık yapmaya hevesli olduğu için taşıyıcı sistem, ince
yapı gibi sistemlerinin tasarım sürecinde bunu bir nebze yapabilecek bilgi ve
beceriye sahiptir. Ancak, iş mekanik, elektrik ve elektronik gibi teknolojik
sistemleri kullanıcı ve işletmeci dilinden tasarımcı diline tercüme etmeye geldiğinde
bu bilgi ve birikime sahip olmadığı için bu süreci görmezden gelir. Kaldı ki,
bu bilgi ve birikime sahip olsa da, projenin gerçekleşme modelinin farklı
özelliklerine göre bu ihtiyaçları projeye uyarlayacak deneyime sahip değildir.
Sonuçta, Proje
Yöneticisi tasarım bittikten ve uygulama süreci başladıktan sonra görevlendirildiği
için tasarruf edildiği düşünülen maliyet ve salt uygulama kontrolü ile
sınırlanan hizmetlerin yetersizliği, kullanıcı mutsuzluğu ve bakım-işletme
maliyetlerinde artış olarak Yatırımcıya kat be kat fazlasıyla geri döner.
Peki, bu süreç
gelişmiş ülkelerde nasıl işliyor? Her konuda olduğu gibi çok basit ve
anlaşılabilir bir metodoloji kullanılıyor;
-
Fonksiyon
ve performans koşulları önceden tanımlanıyor,
-
Fonksiyon
ve performans testleri önceden planlanıyor,
-
Yapılan
tüm testler kayıt altına alınıyor, denetleniyor, ve
-
Deming’in
meşhur kalite döngüsü tekrarlanıyor.
Çok basit
gibi geliyor değil mi? Bunun için tek yapacağınız şey, tasarım aşamasından
başlayarak, tüm uygulama sürecinde bu metodolojiye bağlı kalmak. Evet, Yatırımcı
alıştığı kara düzen yerine, uzmanlaşmış bir hizmeti satın alarak, küçük bir
maliyet artışına katlanmış oluyor. Ama inanın, bu konuda Yatırımcıyı ikna
etmek, kara düzene alışmış ve iman etmiş inşaat yöneticisi meslektaşlarımızın
alışkanlıklarını değiştirmekten daha zor değil.
Elde edilecek
sonucun ise, bir binanın en az 30-40
yıllık ömründe Yatırımcıya ve İşletmeciye katacakları ile kullanıcıların mutluluğunun
yanında bir hiç olduğunu kolayca hesaplayabilirsiniz.
Test
ve Devreye Alma Metodolojisi: Bir Örnek
Commissioning
Planı’nın Oluşturulması
Binanın
ihtiyaçları ve Yatırımcı’nın hassasiyetleri dikkate alınarak; binanın teslimi
aşamasında kendisinden beklenen fonksiyonları eksiksiz yerine getirmesini
güvence altına almak için; yapılacak tüm testlerin planı yapılır. Bu planlama
esnasında, inşaat süresince yüklenicilerin hangi hazırlık testlerini (Fonksion
Ön Testi) yapacağı ve bunları Commissioning Yönetimi tarafından nasıl kontrol
edileceği tanımlanır. İnşaat Kabul döneminde yapılacak nihai testlerin
(Fonksiyonel Performans Testi) ise planı ve geçti/kaldı notunu belirleyecek
kriterler her test için ayrı ayrı olarak belirlenir.
Uygulama
Projeleri ve Shop-drawingler'in gözden geçirilmesi
Proje ile
ilgili dokümanlar, ilgili test ve ölçümlerin yapılmasına herhangi bir engel
olmaması adına gözden geçirilir ve yüklenicilerin gerekli düzeltmeleri talep ve
kontrol edilir.
Commissioning
Spesifikasyonu’nun Oluşturulması
Commissioning
sürecindeki sorumluluk dağılımı, izlenecek test yöntemleri ve ölçüm
ekipmanlarına dair detayları içeren Commissioning Spesifikasyonu
oluşturulacaktır. Ilgili sorumluluk dağılımında bir boşluk oluşmaması için,
yüklenicilerin ve cihaz temin firmalarının, testlerle ilgili sorumluluklarını
ve teslim şartlarını eksiksiz yerine getirmeleri için, sözleşmelerinde yer
alması gereken tanımlar hazırlanarak Yatırımcı’ya sunulur.
Commissioning
İş Programı
Commissioning
işleri ile ilgili iş planı hazırlanacak ve inşaatın ana iş programına entegre
edilmek üzere tarafınıza sunulacaktır.
Commissioning
Takip Dosyası (Issue Log)
Problemli
konuların takibi için Commissioning Takip Sistemi hazırlanacak olup,
Commissioning süreci boyunca, problemlerin ve ilgili aksiyon planlarının kayıt
altına alınması sağlanacaktır.
Commissioning
Toplantıları
Commissioning
sürecinde yer alan tüm taraflar (Yatırımcı, Proje Yönetimi, Tasarımcı,
Danışmanlar, Yükleniciler…) ile birlikte sürecin değerlendirilmesi için
toplantılar düzenlenecek olup; toplantı sonucu ilgili karar/plan faaliyetleri
raporlanacaktır.
Commisioning'i
etkileyecek hususlar ile ilgili Saha Gözlem Raporları
Gerek
hazırlık testlerinin, gerekse binanın tesliminde yapılacak nihai testlerin olumlu
sonuçlanmasını tehlikeye atacak veya gecikmesine neden olacak konuları, daha
montaj evresi bitmeden yakalamak adına; inşaat süresince saha gözlem raporları
hazırlanacaktır.
Bilgi
Paylaşımı ve Raporlama
İşin doğası
gereği; testlerin inşaatın son dönemine yığılması sebebiyle, en ufak gecikmeler
bile telafi edilmez olabilir. İşlerin ilerlemesi ve problemlerle ilgili,
elektronik ortamda tüm ilgililerin aynı anda göreceği bir raporlama düzeni
kurulacaktır.
TESTLER
Fonksiyon
Ön Testleri (Pre-Functional Tests)
Mekanik,
Elektrik ve Otomasyon yüklenicilerinin yapacağı hazırlık testleri için
uygulanacak olan formların şekil ve içeriği tarafımızca belirlenecektir. Buna
göre ilgili formları yüklenicilerin, sahadaki her ekipman/tesisat için eksiksiz
şekilde ürettiği tarafımızca kontrol edilecektir. Yükleniciler ilgili testleri
yapıp formları doldurduktan sonra ise; yapılan testlerin doküman üzerinde ve
örneklemeli olarak sahada kontrolü sağlanacaktır.
Bu
testlere örnekler aşağıda verilmiştir:
Boru
hidronik testleri, kanal sızdırmazlık testleri, boru ve kanal temizlikleri,
cihaz start-up testleri, su ve hava hatlarının dengelenmesi, BMS saha
elemanları doğrulama, iletkenlik sürekliliği, izolasyon testleri, toprak direnç
testi, paratoner ve topraklama testleri…vb
Fonksiyonel
Performans Testleri (Functional Performance Tests)
Binanın
fonksiyonlarının, Yatırımcı’nın ihtiyaç ve beklentilerine Uygun olduğunu
güvence altına almak için ne gibi testlerin yapılması gerektiği ve ilgili
yöntem/prosedürler belirlenecektir. Oluşturulan senaryolara göre; Mekanik,
Elektrik ve Otomasyon yüklenicilerinin saha ekipleri ve mühendisleri ile
birlikte, söz konusu Fonksiyonel Performans testleri tarafımızca yönetilecek
olup, sonuçları kayıt altına alınacaktır.
Bu
testlere örnekler aşağıda verilmiştir:
-
Genel Konfor Testleri (Sıcaklık, Akustik, İç Hava Kalitesi,
Hava Hızları)
-
Yangın Senaryo Testi
-
BMS Senaryosu
-
Enerji Kesintisi Senaryo Testi
-
Mahaller Arası Basınç Farkları / Hava Akışı Testleri
-
Özel Mahaller Soğutma Yük Testi
-
Kompanzasyon Testi
Sistem
Manuelleri
Yükleniciler
tarafından işin kabulü aşamasında teslim edilecek olan dosyaların kapsamı ve
içerikleri belirlenecektir.
İşletme
Personelleri Eğitimi
Yükleniciler
tarafından işin kabulü aşamasında, işletme personeli için düzenlenecek olan
eğitim programının kapsam ve detayları belirlenecektir. Yüklenicilerin bu
sorumluluğu yerine getirmesi tarafımızca takip edilecektir.
Commissioning
Raporu
Commissioning
Planı’nın, yapılan tüm test sonuçlarının, ilgili tüm formların, karşılaşılan
problem ve çözümlerin sistematik bir şekilde kayıt altına alınarak; yapılan tüm
Commissioning faaliyetlerinin, yönetici özetini de içerecek şekilde
raporlanması sağlanacaktır.
Sezonsal
Testler
Geçici Kabul dönemi sonrasında; inşaatın
kabulü aşamasında mevsimsel nedenlerle yapılmamış olan testlerin planlaması
yapılacak olup; yüklenicilerin bu testleri yapması kontrol ve dokümante
edilecektir. Sezonsal test uygulamasını takiben Commissioning Raporu
gerekiyorsa revize edilerek nihai haline getirilecektir.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder