Proje Yönetiminin temel disiplinlerinden “Süre-Maliyet-Kalite”
üçgeni içinde yer alan Maliyet Yönetimi, maalesef Gayrimenkul Geliştirme
sektörümüzün yumuşak karnı olmaya devam ediyor. Daha fikir aşamasından itibaren,
ne Geliştirici ve ne de Tasarımcının yapılacak projenin maliyetini bilmeden, tasarım
değişikliklerinin maliyete etkilerini mukayeseli olarak görmeden bu yatırıma
girişmesi ve hareket etmesinin ticari riskleri artırdığından kimsenin şüphesi yok.
Bu disiplin kapsamında başta İşveren, tüm paydaşların ihtiyaç
duyduğu “maliyet modellemesi”ni
kimin yapacağı konusunda ise, henüz bir uzlaşı sağlanmış değil. Tasarımcı mı?
Geliştirici mi? Proje Yöneticisi mi? Yüklenici mi? Yoksa fizibilite aşamasında
ya da tasarımın erken evrelerinde parametrik modellemeye dayalı ilk tahminleri
yapan “Bir Bilen” mi?
İşverenler, Tasarımcılar ve Yüklenicilerin alıştıkları kara
düzene göre bu hizmet, ülkemizde hala “Keşifçi-Metrajcı-Kesin Hesapçı” diye
adlandırılan ve pek çoğu kamu projelerinin beşiği sayılan Ankara’da konuşlanan
kişi ve hizmet kuruluşlarının tekelinde. Bu kişilerin sektördeki algısı ise, yaptıkları
işin önemi ile bağdaşmayacak şekilde; kolçaklarıyla, masa başında, at gözlüğü
takarak çalıştığı imajıyla küçümsenen, arabanın arka koltuğunda oturup gittiği yöne değil, geldiği yöne bakan bir tür teknik muhasebe uzmanlığı. Ancak, somut bir
uygulama projesi hazırlandıktan sonra devreye giren bu uzmanlardan beklenen tek
şey; sadece tasarımcının tamamladığı işin İşveren’e kaça mal olacağını ya da
projenin uygulamasına soyunan yüklenicinin ne teklif vermesi gerektiğini
hesaplaması. Bu uzmanlardan hiç talep edilmeyen şeyler ise; köküne kibrit suyu
dökülen eski Bayındırlık Bakanlığı yöntemlerinin dışında paydaşların farklı proje
aşamalarındaki zaman-maliyet-değer ilişkisinden, değer analizinden, maliyet
algısı, yaklaşımı, tekniğinden, detay ve tolerans seviyelerine ilişkin
kararlarından etkilenmesi ve ona göre hareket etmesi.
Gelişen bilgi teknolojileri, sektörün bu algısına ve düşük
beklentilerine uygun olarak sadece metraj hesaplama süresini kısaltan yazılım
çözümleri sunuyor ve lokasyona/mekana ve veri tabanına dayalı çözümleri es geçiyor.
Bilgisayar destekli tasarım programları ile bütünleşik (add-on) çalışmak üzere
hazırlanan bu yazılımlar, poly-line ölçüm yöntemiyle ve bir tuşla en kısa
zamanda toplam miktarı ve maliyeti çıkarmaya odaklanırken, projenin bir
bölümünde, herhangi bir malzemenin miktarı ya da birim fiyatında yapılan bir
değişikliğin projedeki etkilerini görmeyi aklına bile getirmiyor. Yani kısaca bir
model mantığında hazırlanmamış, arka planında akıllı kod yapısı yok ve bir veri
tabanı-kayıt sistemiyle çalışmıyor.
Ülkemizdeki bu duruma karşın, Anglo-Sakson ülkelerinde uzun
yıllardır kullanılan farklı yaklaşımlar ve sistemler söz konusu. Örneğin İngilizlerin
RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors) Kurumu;
- Tasarımcı, yüklenici, işveren ve hatta proje yöneticilerinden bağımsız,
- Daha fikir aşamasında projeye atanan ve işletme dönemine kadar sürekli ve şeffaf bir biçimde görev yapan,
- Paydaşlardan bağımsız objektif kararlar alan,
- Bir tür değer mühendisliği yaparak, bir yandan istenen standartları-kaliteyi ve fonksiyonları sağlarken, diğer yandan maliyeti minimize etmeye odaklanan bir yapı olarak karşımıza çıkıyor.
RICS sistemi ve yaklaşımı neredeyse tüm dünyada, yanı başımızdaki
Yunanistan hatta Kıbrıs’ta bile yaygın şekilde benimsenmişken, Türkiye’de geçer
akçe olmaması bana oldukça garip geliyor. Hani, farklı da olsa, amaca uygun bir
sistemimiz olsa gam yemeyeceğim.
İngilizlerin RICS Kurumunun maliyet yönetimi yaklaşımı, lokasyon
(mekan-kat-kot-blok-bölge) esasına ve bir veri tabanı mantığına dayanıyor. Günümüzde
bu modelin en önemli dezavantajı, modeli kullanan, ancak farklı yazılımlar
kullanan ekipler arasında ortak çalışma sürecindeki uyumsuzluk sorunuydu ki, bunun
da yakın zamanda BIM (Bina Bilgi Modellemesi) ile çözüldüğünü söyleyebiliyoruz.
Günümüzde inşaat sektörünün gündemindeki en önemli konu artık
3D-BIM ve maliyet modellemesi de 3. Boyutta ve 3D-CAD yazılımına entegre bir veri
tabanı ile birlikte kullanılıyor. Belki duymuşsunuzdur, ama yine de hatırlatayım:
3. Boyut üzerinde 4. Boyut (Süre) ve 5. Boyut (Maliyet) bileşenlerinin
kullanımı yaygınlaştığında artık CPM esaslı İş Akımı Ağlarını kullanan Primavera
gibi yazılımların yerini LBS (Location Based Scheduling) sistemlerini kullanan
Last Planner gibi yazılımlara bırakacağı öngörülüyor. Yani artık, 4D süre ve 5D
maliyet bileşenleri yapının gerçekleşme sürecinde model üzerinde on-line görselleşmiş
oluyor.
Gayrimenkul Geliştirme sektörü, genelde inşaat sektöründen biraz
farklı olarak maliyet unsurundan en çok etkilenen, projenin her aşamasında
yapılan değişikliklere en çabuk yanıt vermeye programlanan, maliyet ve değer
ilişkisine en çok ihtiyaç duyan, ticari risklere karşı en duyarlı sektör.
Tasarımın geliştirilmesi sürecinde, daha fikir aşamasından
itibaren yapılacak projenin maliyetini hem tasarımcının ve hem de yatırımcının
bilmeden yola çıkması kadar riskli bir durum olamaz. Hele, Proje Yöneticisinin
sadece İnşaat Yöneticisi (bir tür Şantiye Şefi) olarak algılandığı ülkemizde,
Maliyet Yönetimi, Değer ve Maliyet Mühendisliğinin Keşifçi-Metrajcı-Kesin
Hesapçı mantığı ile yapılmaya devam etmesi ise, kabul edilebilir bir şey değil.
Özetle, Bina Bilgi Modellemesi (BIM)’e geçiş sürecinin
hızlandığı günümüzde, Maliyet Yönetimi kavramını ciddiye almaktan, mesleki
alanda RICS benzeri bir kurum yaratamıyorsak bile, benzer yaklaşımları ve
yöntemleri kullanan Bağımsız Proje Yöneticilerini, daha tasarıma başlamadan görevlendirmek
gerektiğini unutmamak gerekiyor.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder