Gayrimenkul Geliştirme Projelerinde Yalın Yönetime Doğru..

Genel Açıklama

Ülkemizde geleneksel yapı yönetimi, biri diğerinden bağımsız ekiplerle, ortak akıl kullanmadan, zaman, malzeme ve işgücünde zayiata önem vermeden, hatalı da olsa hedefi doğrultusunda kendi üretimini sürdürmeye teşvik eden bir model olarak işlevini sürdürmektedir.

Öte yandan, “Bütünsel Ürün Teslimatı” olarak üretim sektöründe Japon Otomotiv Üreticisi Toyota Modeli olarak bilinen Yalın Yönetim Modeli son yıllarda özellikle ABD’de nitelikli bina projelerinde genel kabul görmekte ve özgün bir sözleşme modeli ile uygulama alanı bulmaktadır.

Sistem; sektöründe öncü kuruluşlar tarafından uzun vadeli felsefi bir yaklaşımın sonucu olarak, tasarımcıdan inşaatçıya, proje yöneticisinden malzeme üreticisine kadar,

-        Tüm paydaşların projenin karar aşamasında özel bir sözleşme modeliyle seçilmesine,

-        İş ortaklarıyla şeffaflık ve işbirliği ortamına,

-        Kaynakların verimli kullanımına,

-        Projede yaratılan katma değerin artırılmasına, ve

-        Proje ekibinin, dolayısıyla kurumun sürekli eğitim ve gelişimine dayanmaktadır.

Bu sistemde iş akışı, Yatırımcının her aşamada bir Yönetim Komitesi eliyle onay ve karar sürecinde yer alması koşuluyla, şu sırayla gerçekleşmektedir.

-        Proje Fikrinin finalize edilmesi,

-        Stratejik İş Planı ve Tasarım Brief’inin hazırlanması,

-        Mimari Ön Konseptin hazırlanması,

-        İlk Maliyet Tahmini ve Kapsamlı Fizibilite Etüdünün hazırlanması,

-        Projeye Başlama Kararının verilmesi,

-        Tasarım ve Yapım Grupları ile Özel İşbirliği Sözleşmesinin imzalanması,

-        Yatırımcı/Proje Yöneticisi, Yapımcı ve Tasarımcıdan Oluşan Çekirdek Yürütme      Grubunun kurulması,

-        Tasarım Sürecinin tüm paydaşlarla işbirliği içinde ve birlikte yürütülmesi,

-        Yapım Sürecinin tüm paydaşlarla işbirliği içinde ve birlikte yürütülmesi,

Sistem; Fiziki Maliyet + Garanti Edilmiş Sabit Bedel (Yönetim, Genel Gider, Kar, Risk ve Teşvik Havuzu), ya da Tasarla-Yap, Yönetim Taahhüdü modellerine benzer bir yapıyla kurgulanmakta ve Taraflar arasında imzalanan özel bir sözleşme ile tüm paydaşlar, müteselsil ve özel sorumluluk alanları tanımlanmış ve projenin “Garanti Edilmiş Sabit Bedelinin” içinden paydaşlara tahsis edilen oranlar dahilinde Kar ve Teşvik Havuzundaki bedele ortak olmakta ve Tarafların tümü bu sayede projenin ortak hedeflerine kilitlenmektedir.

Projenin gerek tasarım ve gerekse uygulama sürecinde;

-        Tümüyle Değer Analizi ve Değer Mühendisliği metodolojisinden yararlanılmakta,

-        Süre planı, bütçe ve gerçekleşen maliyetler şeffaf bir biçimde izlenmekte,

-        Kalite, İş Güvenliği, Süre Planı ve Maliyet başta belirlenen Anahtar Performans Göstergeleriyle mukayese ve test edilmekte,

-        Alınan tüm kararlar bağımsız bir gözle doğrulanmakta,

-        Tüm süreç yine şeffaf bir şekilde değerlendirilmekte ve raporlanmaktadır.

Bu sayede Yatırımcı 5 Önemli Kazanç sağlamış olmaktadır:

1)     İşbirliği: Projenin kilit paydaşları arasında ortak akıl, karşılıklı güvene dayalı olarak yaratıcı fikirlerin devreye girmesi sonucu, kurumsal gelişim teşvik edilerek başından sonuna kadar Projeye değer katmaktadır.

2)     Bağlılık/Bağımlılık: Paydaşları ortak hedefler doğrultusunda birbirine bağımlı kılarak, yapılan hataları sonradan düzeltmeye gerek kalmadan (inşası mümkün olmayan veya maliyeti bütçeyi aşan tasarımlar yapılmadan) gerçek zamanlı süre, maliyet ve kalite güvencesi sağlanmaktadır.

3)     Projenin Yönetimi: Projenin yönetimi özel planlama ve yönetim teknikleri kullanılarak, işi fiilen yapanların bire bir taahhütlerinin alındığı (kaydedildiği), kısıtlı kaynakların yönetildiği bir İş Akımı Ağı halinde yürütülmektedir.

4)     Kişisel/Kurumsal Gelişim: İş üzerinde eğitim ve öğrenmeye açık bir ortam sayesinde yaratıcılık ve kurumsal katma değer katlanarak artmaktadır.

5)     Optimizasyon: Projede parçalar değil, “bütün” optimize edilmekte, riskler paylaşılmakta, toplam maliyet düşürülmekte, projenin değeri artırılmakta, bilgi isteme, fiyat farkı, kapsam değişikliği, hak vb. talepler ciddi biçimde azalmakta, sözleşmeye ve iletişime dayalı sorunlar ortadan kalkmakta ve “Önce Çözüm”e odaklanılmaktadır.

Sistemin Türkiye Koşullarına Uyarlanması

Sistemin Türkiye’de sağlıklı bir şekilde hayata geçirilmesi için 2 aşamalı bir geçiş süreci öngörülmektedir:

1. 1. Aşamada; Tasarım süreci henüz konsept aşamasında bir projenin, Proje Yönetim Ekibinin İşveren Ekibiyle işbirliği içinde yönetilmesi, sistemin tüm taraflara öğretilmesi ve kuruluş hazırlıklarının tamamlanması,
2. 2. Aşamada; Tasarım sürecinin bir Stratejik Planlama çalışmasının sonucunda başlayacağı bir projede, sistemin kurumsal bir model olarak geliştirilmesinin sağlanması.

Öngörülen Organizasyon Şeması