Gayrimenkul Geliştirme Sektörünün Yumuşak Karnı: Maliyet Modelleme

Proje Yönetiminin temel disiplinlerinden “Süre-Maliyet-Kalite” üçgeni içinde yer alan Maliyet Yönetimi, maalesef Gayrimenkul Geliştirme sektörümüzün yumuşak karnı olmaya devam ediyor. Daha fikir aşamasından itibaren, ne Geliştirici ve ne de Tasarımcının yapılacak projenin maliyetini bilmeden, tasarım değişikliklerinin maliyete etkilerini mukayeseli olarak görmeden bu yatırıma girişmesi ve hareket etmesinin ticari riskleri artırdığından kimsenin şüphesi yok.

Bu disiplin kapsamında başta İşveren, tüm paydaşların ihtiyaç duyduğu “maliyet modellemesi”ni kimin yapacağı konusunda ise, henüz bir uzlaşı sağlanmış değil. Tasarımcı mı? Geliştirici mi? Proje Yöneticisi mi? Yüklenici mi? Yoksa fizibilite aşamasında ya da tasarımın erken evrelerinde parametrik modellemeye dayalı ilk tahminleri yapan “Bir Bilen” mi?

İşverenler, Tasarımcılar ve Yüklenicilerin alıştıkları kara düzene göre bu hizmet, ülkemizde hala “Keşifçi-Metrajcı-Kesin Hesapçı” diye adlandırılan ve pek çoğu kamu projelerinin beşiği sayılan Ankara’da konuşlanan kişi ve hizmet kuruluşlarının tekelinde. Bu kişilerin sektördeki algısı ise, yaptıkları işin önemi ile bağdaşmayacak şekilde; kolçaklarıyla, masa başında, at gözlüğü takarak çalıştığı imajıyla küçümsenen, arabanın arka koltuğunda oturup gittiği yöne değil, geldiği yöne bakan bir tür teknik muhasebe uzmanlığı. Ancak, somut bir uygulama projesi hazırlandıktan sonra devreye giren bu uzmanlardan beklenen tek şey; sadece tasarımcının tamamladığı işin İşveren’e kaça mal olacağını ya da projenin uygulamasına soyunan yüklenicinin ne teklif vermesi gerektiğini hesaplaması. Bu uzmanlardan hiç talep edilmeyen şeyler ise; köküne kibrit suyu dökülen eski Bayındırlık Bakanlığı yöntemlerinin dışında paydaşların farklı proje aşamalarındaki zaman-maliyet-değer ilişkisinden, değer analizinden, maliyet algısı, yaklaşımı, tekniğinden, detay ve tolerans seviyelerine ilişkin kararlarından etkilenmesi ve ona göre hareket etmesi.

Gelişen bilgi teknolojileri, sektörün bu algısına ve düşük beklentilerine uygun olarak sadece metraj hesaplama süresini kısaltan yazılım çözümleri sunuyor ve lokasyona/mekana ve veri tabanına dayalı çözümleri es geçiyor. Bilgisayar destekli tasarım programları ile bütünleşik (add-on) çalışmak üzere hazırlanan bu yazılımlar, poly-line ölçüm yöntemiyle ve bir tuşla en kısa zamanda toplam miktarı ve maliyeti çıkarmaya odaklanırken, projenin bir bölümünde, herhangi bir malzemenin miktarı ya da birim fiyatında yapılan bir değişikliğin projedeki etkilerini görmeyi aklına bile getirmiyor. Yani kısaca bir model mantığında hazırlanmamış, arka planında akıllı kod yapısı yok ve bir veri tabanı-kayıt sistemiyle çalışmıyor.

Ülkemizdeki bu duruma karşın, Anglo-Sakson ülkelerinde uzun yıllardır kullanılan farklı yaklaşımlar ve sistemler söz konusu. Örneğin İngilizlerin RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors) Kurumu; 

• Tasarımcı, yüklenici, işveren ve hatta proje yöneticilerinden bağımsız, 
• Daha fikir aşamasında projeye atanan ve işletme dönemine kadar sürekli ve şeffaf bir biçimde görev yapan,
• Paydaşlardan bağımsız objektif kararlar alan,
• Bir tür değer mühendisliği yaparak, bir yandan istenen standartları-kaliteyi ve fonksiyonları sağlarken, diğer yandan maliyeti minimize etmeye odaklanan bir yapı olarak karşımıza çıkıyor.

RICS sistemi ve yaklaşımı neredeyse tüm dünyada, yanı başımızdaki Yunanistan hatta Kıbrıs’ta bile yaygın şekilde benimsenmişken, Türkiye’de geçer akçe olmaması bana oldukça garip geliyor. Hani, farklı da olsa, amaca uygun bir sistemimiz olsa gam yemeyeceğim.

İngilizlerin RICS Kurumunun maliyet yönetimi yaklaşımı, lokasyon (mekan-kat-kot-blok-bölge) esasına ve bir veri tabanı mantığına dayanıyor. Günümüzde bu modelin en önemli dezavantajı, modeli kullanan, ancak farklı yazılımlar kullanan ekipler arasında ortak çalışma sürecindeki uyumsuzluk sorunuydu ki, bunun da yakın zamanda BIM (Bina Bilgi Modellemesi) ile çözüldüğünü söyleyebiliyoruz.

Günümüzde inşaat sektörünün gündemindeki en önemli konu artık 3D-BIM ve maliyet modellemesi de 3. Boyutta ve 3D-CAD yazılımına entegre bir veri tabanı ile birlikte kullanılıyor. Belki duymuşsunuzdur, ama yine de hatırlatayım: 3. Boyut üzerinde 4. Boyut (Süre) ve 5. Boyut (Maliyet) bileşenlerinin kullanımı yaygınlaştığında artık CPM esaslı İş Akımı Ağlarını kullanan Primavera gibi yazılımların yerini LBS (Location Based Scheduling) sistemlerini kullanan Last Planner gibi yazılımlara bırakacağı öngörülüyor. Yani artık, 4D süre ve 5D maliyet bileşenleri yapının gerçekleşme sürecinde model üzerinde on-line görselleşmiş oluyor.

Gayrimenkul Geliştirme sektörü, genelde inşaat sektöründen biraz farklı olarak maliyet unsurundan en çok etkilenen, projenin her aşamasında yapılan değişikliklere en çabuk yanıt vermeye programlanan, maliyet ve değer ilişkisine en çok ihtiyaç duyan, ticari risklere karşı en duyarlı sektör.

Tasarımın geliştirilmesi sürecinde, daha fikir aşamasından itibaren yapılacak projenin maliyetini hem tasarımcının ve hem de yatırımcının bilmeden yola çıkması kadar riskli bir durum olamaz. Hele, Proje Yöneticisinin sadece İnşaat Yöneticisi (bir tür Şantiye Şefi) olarak algılandığı ülkemizde, Maliyet Yönetimi, Değer ve Maliyet Mühendisliğinin Keşifçi-Metrajcı-Kesin Hesapçı mantığı ile yapılmaya devam etmesi ise, kabul edilebilir bir şey değil.

Özetle, Bina Bilgi Modellemesi (BIM)’e geçiş sürecinin hızlandığı günümüzde, Maliyet Yönetimi kavramını ciddiye almaktan, mesleki alanda RICS benzeri bir kurum yaratamıyorsak bile, benzer yaklaşımları ve yöntemleri kullanan Bağımsız Proje Yöneticilerini, daha tasarıma başlamadan görevlendirmek gerektiğini unutmamak gerekiyor.

Yalın İnşaat İlkeleriyle Proje Yönetimi

“Yalın İnşaat”, Japon otomotiv devi Toyota’nın “yalın üretim” kavramına dayalı bir felsefe olarak son yıllarda sektörümüzün gündemine girdi. Uygulamada atığın azaltılması, işveren taleplerinin ve isteklerinin doğru anlaşılması, proje boyunca kesin ve doğru süreçlerin yürütülerek tekniklerin ve metotların standardize edilmesini sağlayan çağdaş bir yöntem olarak değer kazandı. Modeli, müşteri ihtiyaçları doğrultusunda karlı bir teslim için yapım sürecinin iyileştirilmesi ve yönetilmesi olarak özetleyebiliyoruz.
   

İnşaat sektörü maliyetlerin yüksek, verimin ise diğerlerine oranla en düşük olduğu bir sektör. Yapı üretim sürecinin çeşitli evreleri arasında disiplinler arası iletişimsizlikten kaynaklı verimsizlikler meydana geliyor. Projede arzu edilen bütünlüğün sağlanması için Toyota-Yalın tarzı üretim modeli, inşaat sürecine de bir ürün gibi bakma imkanı veriyor.

İnşaat sektöründe de ayni üretimde olduğu gibi, Yalın Yönetimin 6 temel ilkesinden yararlanılıyor:

- Last Planner Planlama Tekniği (Master Planlama, Hedeften Geriye Planlama, 6 Haftalık Gelecek Planlama, Haftalık İş Planı Güncelleme, Tamamlanan Yüzde Planlama)

- Geliştirilmiş Görselleştirme Olanakları (BIM Desteği)

- İş Alanında-Ayakta-Kısa Süreli Periyodik Toplantılar

- Kalite Döngüsü Uygulama (Planla-Yap-Kontrol Et-Harekete Geç!)

- 5S Kurallarını Uygulama (Seiri/Ayıklama-Seiton/Düzenleme-Seiso/Temizleme-Seiketsu/Standardize Etme-Shitsuke/Disipline Etme)

- Kalite için Kaza/Göçme Anında İnsan Güvenliği Önlemlerini Uygulama

Yalın Yönetim ilkeleri, Tasarım-Tedarik-Uygulama süreçlerinde aşağıdaki metodolojiden yararlanıyor:

Tasarım Sürecinde:

- Ürün gereksinimleri tamamen müşteri ihtiyaçları açısından tanımlanıyor ve teknolojik araçlar sürece entegre ediliyor.

- Daha fazla müşteri değerine odaklanarak “Değer Analizi ve Değer Yönetimi yapılıyor.

- Tasarımcılar, yükleniciler ve tedarikçiler arasında yakın işbirliği teşvik ediliyor ve bütünsel tasarım ve yapım ilkeleri kullanılıyor.

- Yüksek kalite, maliyet ve zaman tasarrufu elde etmek için hem bileşenler, hem de süreçler için standardizasyon ve ön-montaj tasarımı teşvik ediliyor.

Tedarik Sürecinde:

- Tedarik zinciri yönetimi ile genel olarak müşteri değerine katkıda bulunan tüm tarafları entegre etmek üzere tedarik zinciri rasyonelleştiriliyor.

- Maliyetlerin şeffaflığı amacıyla, süreç ve aktivite atıkları ortadan kaldırılıyor, müşteri değerine yönelik kararlar alınabilmesi için maliyetlerin paydaşlar tarafından tam olarak anlaşılması sağlanıyor.

- Yerinde ve depolama yapılıyor ve “mükerrer elleçleme” olmaması için malzemelerin tam zamanında (just-in-time) teslimatı sağlanıyor.

Uygulama Sürecinde:

- Üretim yöntemleri ve çıktıları, “sınıfının en iyisi” olması için sürekli kıyaslama yapılıyor.

- Net olarak tanımlanan kritik yol ile istikrarlı bir proje programı oluşturuluyor.

- Tüm süreçte “Risk Analizi ve Risk Yönetimi” yapılıyor.

- Projede açık – şeffaf iletişim teknikleri kullanılıyor.

- Proje ekibinin eğitim ve takım çalışması yoluyla çoklu-beceri elde etmesi sağlanıyor.

- Günlük ilerleme ve süreç iyileştirme toplantıları teşvik ediliyor.

- Tüm paydaş ekiplerinde iyi motive olmuş, iyi eğitimli ve esnek bir işgücünün devrede olması için çaba gösteriliyor.