Gayrimenkul Geliştirme Sektörünün Yumuşak Karnı: Maliyet Modelleme

Proje Yönetiminin temel disiplinlerinden “Süre-Maliyet-Kalite” üçgeni içinde yer alan Maliyet Yönetimi, maalesef Gayrimenkul Geliştirme sektörümüzün yumuşak karnı olmaya devam ediyor. Daha fikir aşamasından itibaren, ne Geliştirici ve ne de Tasarımcının yapılacak projenin maliyetini bilmeden, tasarım değişikliklerinin maliyete etkilerini mukayeseli olarak görmeden bu yatırıma girişmesi ve hareket etmesinin ticari riskleri artırdığından kimsenin şüphesi yok.

Bu disiplin kapsamında başta İşveren, tüm paydaşların ihtiyaç duyduğu “maliyet modellemesi”ni kimin yapacağı konusunda ise, henüz bir uzlaşı sağlanmış değil. Tasarımcı mı? Geliştirici mi? Proje Yöneticisi mi? Yüklenici mi? Yoksa fizibilite aşamasında ya da tasarımın erken evrelerinde parametrik modellemeye dayalı ilk tahminleri yapan “Bir Bilen” mi?

İşverenler, Tasarımcılar ve Yüklenicilerin alıştıkları kara düzene göre bu hizmet, ülkemizde hala “Keşifçi-Metrajcı-Kesin Hesapçı” diye adlandırılan ve pek çoğu kamu projelerinin beşiği sayılan Ankara’da konuşlanan kişi ve hizmet kuruluşlarının tekelinde. Bu kişilerin sektördeki algısı ise, yaptıkları işin önemi ile bağdaşmayacak şekilde; kolçaklarıyla, masa başında, at gözlüğü takarak çalıştığı imajıyla küçümsenen, arabanın arka koltuğunda oturup gittiği yöne değil, geldiği yöne bakan bir tür teknik muhasebe uzmanlığı. Ancak, somut bir uygulama projesi hazırlandıktan sonra devreye giren bu uzmanlardan beklenen tek şey; sadece tasarımcının tamamladığı işin İşveren’e kaça mal olacağını ya da projenin uygulamasına soyunan yüklenicinin ne teklif vermesi gerektiğini hesaplaması. Bu uzmanlardan hiç talep edilmeyen şeyler ise; köküne kibrit suyu dökülen eski Bayındırlık Bakanlığı yöntemlerinin dışında paydaşların farklı proje aşamalarındaki zaman-maliyet-değer ilişkisinden, değer analizinden, maliyet algısı, yaklaşımı, tekniğinden, detay ve tolerans seviyelerine ilişkin kararlarından etkilenmesi ve ona göre hareket etmesi.

Gelişen bilgi teknolojileri, sektörün bu algısına ve düşük beklentilerine uygun olarak sadece metraj hesaplama süresini kısaltan yazılım çözümleri sunuyor ve lokasyona/mekana ve veri tabanına dayalı çözümleri es geçiyor. Bilgisayar destekli tasarım programları ile bütünleşik (add-on) çalışmak üzere hazırlanan bu yazılımlar, poly-line ölçüm yöntemiyle ve bir tuşla en kısa zamanda toplam miktarı ve maliyeti çıkarmaya odaklanırken, projenin bir bölümünde, herhangi bir malzemenin miktarı ya da birim fiyatında yapılan bir değişikliğin projedeki etkilerini görmeyi aklına bile getirmiyor. Yani kısaca bir model mantığında hazırlanmamış, arka planında akıllı kod yapısı yok ve bir veri tabanı-kayıt sistemiyle çalışmıyor.

Ülkemizdeki bu duruma karşın, Anglo-Sakson ülkelerinde uzun yıllardır kullanılan farklı yaklaşımlar ve sistemler söz konusu. Örneğin İngilizlerin RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors) Kurumu; 

• Tasarımcı, yüklenici, işveren ve hatta proje yöneticilerinden bağımsız, 
• Daha fikir aşamasında projeye atanan ve işletme dönemine kadar sürekli ve şeffaf bir biçimde görev yapan,
• Paydaşlardan bağımsız objektif kararlar alan,
• Bir tür değer mühendisliği yaparak, bir yandan istenen standartları-kaliteyi ve fonksiyonları sağlarken, diğer yandan maliyeti minimize etmeye odaklanan bir yapı olarak karşımıza çıkıyor.

RICS sistemi ve yaklaşımı neredeyse tüm dünyada, yanı başımızdaki Yunanistan hatta Kıbrıs’ta bile yaygın şekilde benimsenmişken, Türkiye’de geçer akçe olmaması bana oldukça garip geliyor. Hani, farklı da olsa, amaca uygun bir sistemimiz olsa gam yemeyeceğim.

İngilizlerin RICS Kurumunun maliyet yönetimi yaklaşımı, lokasyon (mekan-kat-kot-blok-bölge) esasına ve bir veri tabanı mantığına dayanıyor. Günümüzde bu modelin en önemli dezavantajı, modeli kullanan, ancak farklı yazılımlar kullanan ekipler arasında ortak çalışma sürecindeki uyumsuzluk sorunuydu ki, bunun da yakın zamanda BIM (Bina Bilgi Modellemesi) ile çözüldüğünü söyleyebiliyoruz.

Günümüzde inşaat sektörünün gündemindeki en önemli konu artık 3D-BIM ve maliyet modellemesi de 3. Boyutta ve 3D-CAD yazılımına entegre bir veri tabanı ile birlikte kullanılıyor. Belki duymuşsunuzdur, ama yine de hatırlatayım: 3. Boyut üzerinde 4. Boyut (Süre) ve 5. Boyut (Maliyet) bileşenlerinin kullanımı yaygınlaştığında artık CPM esaslı İş Akımı Ağlarını kullanan Primavera gibi yazılımların yerini LBS (Location Based Scheduling) sistemlerini kullanan Last Planner gibi yazılımlara bırakacağı öngörülüyor. Yani artık, 4D süre ve 5D maliyet bileşenleri yapının gerçekleşme sürecinde model üzerinde on-line görselleşmiş oluyor.

Gayrimenkul Geliştirme sektörü, genelde inşaat sektöründen biraz farklı olarak maliyet unsurundan en çok etkilenen, projenin her aşamasında yapılan değişikliklere en çabuk yanıt vermeye programlanan, maliyet ve değer ilişkisine en çok ihtiyaç duyan, ticari risklere karşı en duyarlı sektör.

Tasarımın geliştirilmesi sürecinde, daha fikir aşamasından itibaren yapılacak projenin maliyetini hem tasarımcının ve hem de yatırımcının bilmeden yola çıkması kadar riskli bir durum olamaz. Hele, Proje Yöneticisinin sadece İnşaat Yöneticisi (bir tür Şantiye Şefi) olarak algılandığı ülkemizde, Maliyet Yönetimi, Değer ve Maliyet Mühendisliğinin Keşifçi-Metrajcı-Kesin Hesapçı mantığı ile yapılmaya devam etmesi ise, kabul edilebilir bir şey değil.

Özetle, Bina Bilgi Modellemesi (BIM)’e geçiş sürecinin hızlandığı günümüzde, Maliyet Yönetimi kavramını ciddiye almaktan, mesleki alanda RICS benzeri bir kurum yaratamıyorsak bile, benzer yaklaşımları ve yöntemleri kullanan Bağımsız Proje Yöneticilerini, daha tasarıma başlamadan görevlendirmek gerektiğini unutmamak gerekiyor.

BIM ve Etkileşimli Sanal Gerçeklik Sistemleri

Büyük ölçekli bina ve kentsel ölçekte geliştirme projelerinde üretilen 3 boyutlu modellerin mekansal, teknik ve ticari özelliklerinin yatırımcılar ve kullanıcılar tarafından kavranması ve analiz edilmesi, 32" ekranlarda pek kolay ve pratik olmuyordu..

Projelerin BIM süreçlerindeki çözüm ortağımız Infotron, bu sorunu IMES'de kurduğu Etkileşimli Sanal Gerçeklik Sistem Odası ile aştı..

Geçtiğimiz günlerde Sistem Odasına yaptığımız ilk ziyarette, 3 boyutlu olarak modellenmiş bir proje içinde, özel gözlükler, vücut ve el hareketlerini algılayan sensörlü kask ve eldivenlerle dolaşma fırsatını bulduk. Bu sayede, tasarımın yapısal ve mekansal yetersizliklerini, işletmeci ve kullanıcı ergonomisini zorlayan sistem ve parçalarını yaşayarak gördük. "Sanal Gerçeklik" Sisteminin heyecan verici atmosferinde, 3 duyumuzu da kullanarak yapının içinde yaşadık. 

Kah gerçek ölçeğinde modellenmiş kullanıcıların elverişsiz ve tehlikeli olabilecek durumlarını analiz ettik, kah kendimiz kullanıcıların yerine geçerek sistemleri "Etkileşimli" olarak test ettik. Tasarıma insan odaklı, teknik ve ticari iyileştirme anlamında neleri nasıl katabileceğimizi birlikte tartışarak keşfettik.

BIM uygulamaları içinde önemli yer tutan ve mevcut yapı elemanlarını, yapıları, iç ve dış mekanları 3 boyutlu modelleme "Scan to BIM" teknolojisine ilişkin olarak Infotron'un sahip olduğu "optik" ve "laser" tarama sistemlerini bir sonraki paylaşımımda aktaracağım.

İnşaat Sektörünün Geleceğinde Ne Var?

Öncelikle bu yazımın bir “gelecek bilimci” bakış açısını yansıtmadığını söylemeliyim. Zira BIM (Bina Bilgi Modellemesi) olarak adlandırılan gelişimin gelecekte, inşaat sektörünün DNA’sını oluşturacağından kimsenin şüphesi yok. 

BIM, tasarım ve yapım alanında inovasyon olarak tanımlanabilecek bir yaklaşım ve daha şimdiden global dünyada inşaat sanayiinin belkemiğini oluşturmaya başladı. Uluslararası alanda bu konuda yeterince standart geliştirildiğini, sistemin olgunlaşmaya başladığını ve sektördeki meslek örgütlerinin dikkatini çekmeyi başardığını rahatlıkla görebiliyoruz. BIM kullanımı, giderek yaşamsal öneme sahip başka teknoloji araçlarının zengin bilgi kaynaklarıyla da bütünleşiyor, önemi ve kullanımı hızla artıyor.

Dolayısıyla, başlıktaki soruyu, “inşaat sektöründe gelecekte neler olacak?” değil, “BIM inşaat sektörünü gelecekte nasıl şekillendirecek?” olarak yorumlamak mümkün.

Çok boyutlu bir yönetim aracı olan BIM, binanın görsel bir modelini yaratarak, tasarım aşamasından uygulama ve hatta işletme dönemine kadar tüm inşaat sürecinde ve yaşam döngüsünde yer alıyor. BIM, alışıldığı şekliyle, 3D ve 4D veya üretkenlik ve etkinliği artırma hedefiyle 5D olarak çalışan, gerçek zamanlı dinamik bir bina modelleme yazılımı kullanıyor. Tasarım ve inşaat aşamalarında maliyet tasarrufunun yanı sıra inşaat sonrası işletme giderlerinin azalmasını sağlıyor.

BIM, tasarımın en erken evresinden inşaatın tüm aşamalarına kadar yapıların fiziksel ve işlevsel bilgileri ile özelliklerinin dijital ortamda kaydını tutuyor ve bir yapının tüm işletme yaşamının “El Kitabını” oluşturuyor. BIM, yapı içindeki mekânsal ilişki, coğrafi bilgi, enerji ve ışık analizi, yapı bileşenlerinin miktar ve özellikleri vb. her türlü bilgiyi kaydediyor ve etiketliyor. Paylaşılan bilgi bu sayede karar süreçlerini ciddi olarak hızlandırdığı için, BIM bir yazılım olmanın çok ötesinde, sektörün bakış açısını değiştiren, bilgiyi bir aşamadan diğerine aktaran ve aktif işbirliği sağlayan bir “süreç” olarak kabul görüyor.

BIM denilen olgu, salt inşaat sektörüne bir devrim yaşatmakla kalmıyor, ilişkili diğer sektörlere de dikkate değer etkiler yapıyor. Danışmanların, tasarımcıların ve yüklenicilerin, birbirleriyle ve İşverenleriyle şeffaf bir şekilde, işbirliği içinde çalışmalarına olanak sağlıyor. 

Bilgi, BIM ile daha doğru ve sağlıklı bir şekilde paylaşıldığı ve bu da tüm paydaşların etkinliğini artırdığı için yeni projelerin de gelişmesine olanak sağlıyor.