Gayrimenkul Geliştirme Sektörünün Yumuşak Karnı: Maliyet Modelleme

Proje Yönetiminin temel disiplinlerinden “Süre-Maliyet-Kalite” üçgeni içinde yer alan Maliyet Yönetimi, maalesef Gayrimenkul Geliştirme sektörümüzün yumuşak karnı olmaya devam ediyor. Daha fikir aşamasından itibaren, ne Geliştirici ve ne de Tasarımcının yapılacak projenin maliyetini bilmeden, tasarım değişikliklerinin maliyete etkilerini mukayeseli olarak görmeden bu yatırıma girişmesi ve hareket etmesinin ticari riskleri artırdığından kimsenin şüphesi yok.

Bu disiplin kapsamında başta İşveren, tüm paydaşların ihtiyaç duyduğu “maliyet modellemesi”ni kimin yapacağı konusunda ise, henüz bir uzlaşı sağlanmış değil. Tasarımcı mı? Geliştirici mi? Proje Yöneticisi mi? Yüklenici mi? Yoksa fizibilite aşamasında ya da tasarımın erken evrelerinde parametrik modellemeye dayalı ilk tahminleri yapan “Bir Bilen” mi?

İşverenler, Tasarımcılar ve Yüklenicilerin alıştıkları kara düzene göre bu hizmet, ülkemizde hala “Keşifçi-Metrajcı-Kesin Hesapçı” diye adlandırılan ve pek çoğu kamu projelerinin beşiği sayılan Ankara’da konuşlanan kişi ve hizmet kuruluşlarının tekelinde. Bu kişilerin sektördeki algısı ise, yaptıkları işin önemi ile bağdaşmayacak şekilde; kolçaklarıyla, masa başında, at gözlüğü takarak çalıştığı imajıyla küçümsenen, arabanın arka koltuğunda oturup gittiği yöne değil, geldiği yöne bakan bir tür teknik muhasebe uzmanlığı. Ancak, somut bir uygulama projesi hazırlandıktan sonra devreye giren bu uzmanlardan beklenen tek şey; sadece tasarımcının tamamladığı işin İşveren’e kaça mal olacağını ya da projenin uygulamasına soyunan yüklenicinin ne teklif vermesi gerektiğini hesaplaması. Bu uzmanlardan hiç talep edilmeyen şeyler ise; köküne kibrit suyu dökülen eski Bayındırlık Bakanlığı yöntemlerinin dışında paydaşların farklı proje aşamalarındaki zaman-maliyet-değer ilişkisinden, değer analizinden, maliyet algısı, yaklaşımı, tekniğinden, detay ve tolerans seviyelerine ilişkin kararlarından etkilenmesi ve ona göre hareket etmesi.

Gelişen bilgi teknolojileri, sektörün bu algısına ve düşük beklentilerine uygun olarak sadece metraj hesaplama süresini kısaltan yazılım çözümleri sunuyor ve lokasyona/mekana ve veri tabanına dayalı çözümleri es geçiyor. Bilgisayar destekli tasarım programları ile bütünleşik (add-on) çalışmak üzere hazırlanan bu yazılımlar, poly-line ölçüm yöntemiyle ve bir tuşla en kısa zamanda toplam miktarı ve maliyeti çıkarmaya odaklanırken, projenin bir bölümünde, herhangi bir malzemenin miktarı ya da birim fiyatında yapılan bir değişikliğin projedeki etkilerini görmeyi aklına bile getirmiyor. Yani kısaca bir model mantığında hazırlanmamış, arka planında akıllı kod yapısı yok ve bir veri tabanı-kayıt sistemiyle çalışmıyor.

Ülkemizdeki bu duruma karşın, Anglo-Sakson ülkelerinde uzun yıllardır kullanılan farklı yaklaşımlar ve sistemler söz konusu. Örneğin İngilizlerin RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors) Kurumu; 

• Tasarımcı, yüklenici, işveren ve hatta proje yöneticilerinden bağımsız, 
• Daha fikir aşamasında projeye atanan ve işletme dönemine kadar sürekli ve şeffaf bir biçimde görev yapan,
• Paydaşlardan bağımsız objektif kararlar alan,
• Bir tür değer mühendisliği yaparak, bir yandan istenen standartları-kaliteyi ve fonksiyonları sağlarken, diğer yandan maliyeti minimize etmeye odaklanan bir yapı olarak karşımıza çıkıyor.

RICS sistemi ve yaklaşımı neredeyse tüm dünyada, yanı başımızdaki Yunanistan hatta Kıbrıs’ta bile yaygın şekilde benimsenmişken, Türkiye’de geçer akçe olmaması bana oldukça garip geliyor. Hani, farklı da olsa, amaca uygun bir sistemimiz olsa gam yemeyeceğim.

İngilizlerin RICS Kurumunun maliyet yönetimi yaklaşımı, lokasyon (mekan-kat-kot-blok-bölge) esasına ve bir veri tabanı mantığına dayanıyor. Günümüzde bu modelin en önemli dezavantajı, modeli kullanan, ancak farklı yazılımlar kullanan ekipler arasında ortak çalışma sürecindeki uyumsuzluk sorunuydu ki, bunun da yakın zamanda BIM (Bina Bilgi Modellemesi) ile çözüldüğünü söyleyebiliyoruz.

Günümüzde inşaat sektörünün gündemindeki en önemli konu artık 3D-BIM ve maliyet modellemesi de 3. Boyutta ve 3D-CAD yazılımına entegre bir veri tabanı ile birlikte kullanılıyor. Belki duymuşsunuzdur, ama yine de hatırlatayım: 3. Boyut üzerinde 4. Boyut (Süre) ve 5. Boyut (Maliyet) bileşenlerinin kullanımı yaygınlaştığında artık CPM esaslı İş Akımı Ağlarını kullanan Primavera gibi yazılımların yerini LBS (Location Based Scheduling) sistemlerini kullanan Last Planner gibi yazılımlara bırakacağı öngörülüyor. Yani artık, 4D süre ve 5D maliyet bileşenleri yapının gerçekleşme sürecinde model üzerinde on-line görselleşmiş oluyor.

Gayrimenkul Geliştirme sektörü, genelde inşaat sektöründen biraz farklı olarak maliyet unsurundan en çok etkilenen, projenin her aşamasında yapılan değişikliklere en çabuk yanıt vermeye programlanan, maliyet ve değer ilişkisine en çok ihtiyaç duyan, ticari risklere karşı en duyarlı sektör.

Tasarımın geliştirilmesi sürecinde, daha fikir aşamasından itibaren yapılacak projenin maliyetini hem tasarımcının ve hem de yatırımcının bilmeden yola çıkması kadar riskli bir durum olamaz. Hele, Proje Yöneticisinin sadece İnşaat Yöneticisi (bir tür Şantiye Şefi) olarak algılandığı ülkemizde, Maliyet Yönetimi, Değer ve Maliyet Mühendisliğinin Keşifçi-Metrajcı-Kesin Hesapçı mantığı ile yapılmaya devam etmesi ise, kabul edilebilir bir şey değil.

Özetle, Bina Bilgi Modellemesi (BIM)’e geçiş sürecinin hızlandığı günümüzde, Maliyet Yönetimi kavramını ciddiye almaktan, mesleki alanda RICS benzeri bir kurum yaratamıyorsak bile, benzer yaklaşımları ve yöntemleri kullanan Bağımsız Proje Yöneticilerini, daha tasarıma başlamadan görevlendirmek gerektiğini unutmamak gerekiyor.

İnşaat Sektörünün Geleceğinde Ne Var?

Öncelikle bu yazımın bir “gelecek bilimci” bakış açısını yansıtmadığını söylemeliyim. Zira BIM (Bina Bilgi Modellemesi) olarak adlandırılan gelişimin gelecekte, inşaat sektörünün DNA’sını oluşturacağından kimsenin şüphesi yok. 

BIM, tasarım ve yapım alanında inovasyon olarak tanımlanabilecek bir yaklaşım ve daha şimdiden global dünyada inşaat sanayiinin belkemiğini oluşturmaya başladı. Uluslararası alanda bu konuda yeterince standart geliştirildiğini, sistemin olgunlaşmaya başladığını ve sektördeki meslek örgütlerinin dikkatini çekmeyi başardığını rahatlıkla görebiliyoruz. BIM kullanımı, giderek yaşamsal öneme sahip başka teknoloji araçlarının zengin bilgi kaynaklarıyla da bütünleşiyor, önemi ve kullanımı hızla artıyor.

Dolayısıyla, başlıktaki soruyu, “inşaat sektöründe gelecekte neler olacak?” değil, “BIM inşaat sektörünü gelecekte nasıl şekillendirecek?” olarak yorumlamak mümkün.

Çok boyutlu bir yönetim aracı olan BIM, binanın görsel bir modelini yaratarak, tasarım aşamasından uygulama ve hatta işletme dönemine kadar tüm inşaat sürecinde ve yaşam döngüsünde yer alıyor. BIM, alışıldığı şekliyle, 3D ve 4D veya üretkenlik ve etkinliği artırma hedefiyle 5D olarak çalışan, gerçek zamanlı dinamik bir bina modelleme yazılımı kullanıyor. Tasarım ve inşaat aşamalarında maliyet tasarrufunun yanı sıra inşaat sonrası işletme giderlerinin azalmasını sağlıyor.

BIM, tasarımın en erken evresinden inşaatın tüm aşamalarına kadar yapıların fiziksel ve işlevsel bilgileri ile özelliklerinin dijital ortamda kaydını tutuyor ve bir yapının tüm işletme yaşamının “El Kitabını” oluşturuyor. BIM, yapı içindeki mekânsal ilişki, coğrafi bilgi, enerji ve ışık analizi, yapı bileşenlerinin miktar ve özellikleri vb. her türlü bilgiyi kaydediyor ve etiketliyor. Paylaşılan bilgi bu sayede karar süreçlerini ciddi olarak hızlandırdığı için, BIM bir yazılım olmanın çok ötesinde, sektörün bakış açısını değiştiren, bilgiyi bir aşamadan diğerine aktaran ve aktif işbirliği sağlayan bir “süreç” olarak kabul görüyor.

BIM denilen olgu, salt inşaat sektörüne bir devrim yaşatmakla kalmıyor, ilişkili diğer sektörlere de dikkate değer etkiler yapıyor. Danışmanların, tasarımcıların ve yüklenicilerin, birbirleriyle ve İşverenleriyle şeffaf bir şekilde, işbirliği içinde çalışmalarına olanak sağlıyor. 

Bilgi, BIM ile daha doğru ve sağlıklı bir şekilde paylaşıldığı ve bu da tüm paydaşların etkinliğini artırdığı için yeni projelerin de gelişmesine olanak sağlıyor. 

BIM’in bütünsel bir “Proje Yönetim” aracı olarak kullanımı..

İnşaat endüstrisi genelde tutucudur ve değişimlere direnç gösterir ve hala, yıllardır değişmeyen geleneksel tedarik ve proje teslim yöntemlerini kullanmayı sürdürür. Ancak, günümüzde BIM’in (Bina Bilgi Modellemesi) olağanüstü bir gelişme hızıyla inşaat endüstrisine çok farklı alanlarda bir devrim yaşattığını gözlemliyoruz. Bugünlerde pek çok mimar, mühendis, inşaatçı ve yatırımcının BIM’in bütünsel bir proje yönetim aracı olduğunu anlamaya ve giderek daha çok kullanmaya başladığına şahit oluyoruz.

Proje Planı’nın, bir inşaat projesinin bütçesinde ve zamanında doğru bir şekilde tamamlanmasını güvence altına alan önemli bir bileşeni olduğunu biliriz: Projenin belirlenmiş süre, maliyet ve kalite hedeflerinin genel çerçevesini çizer ve bu hedeflerin yerine getirilmesi için gerekli olan farklı görevleri parçalarına ayırır. Projenin bazı önemli elemanları ise, Bina Bilgi Modellemesi içinde proje yönetimi kavramlarıyla ilişkili olarak (4D, 5D, 6D gibi)ele alınır.

Sahadaki ekipler, BIM’in en erken evrede uyarlanması aşamasında dahi beklenen sonuçları görebilir ve tasarımcının ne inşa etmek istediğini kolayca anlayabilirler. BIM’in “görselleştirme” özelliği, ekiplerin inşaat sahasındaki oryantasyonlarını daha yararlı hale getirir, inşaat sürecini daha iyi anlamalarına ve deneyim kazanmalarına yardımcı olur. BIM’in inşaat öncesi süreçte kullanımının getirdiği yararlar özellikle karmaşık süreçli projelerde çok daha iyi anlaşılıyor.

BIM, tasarımcı ve inşaat yöneticisinin, daha inşaat dokümanları oluşturulmadan işbirliği yapmasını ve tasarımın inşa edilebilirliği ile maliyetini test etmesini sağlıyor. Bu süreç, proje ekibi içinde, risk ve ödülün paylaşılmasını savunan bir BPT (bütünsel proje teslimi) yaklaşımını teşvik ediyor. Buna rağmen BIM süreci, “bütünsel proje teslim modeli” olarak kullanılmasa bile, salt “inşa edilebilirlik” incelemelerinde dahi önemli yararlar sağlıyor.

Proje İşbirliği, inşaat endüstrisinin farklı aşamaları arasında bilgi ve deneyim alışverişine olanak sağlayan önemli bir bileşen olarak bilinir. Bugün, pek çok yorumcuya göre BIM, artık basit bir teknoloji kullanımının çok ötesinde, mevcut teknolojiyi inşaatçıların, kullanıcıların,  tasarımcıların ve mal sahiplerinin ortak çabalarıyla proje için en büyük faydayı elde etmeye olanak sağlayan bir süreç olarak kabul görüyor.

Bina Bilgi Modellemesinin, inşaat endüstrisindeki tüm paydaşlar için çok çarpıcı potansiyel yararları olduğu açık. BIM’in bir başka olumlu yanı ise, inşaat yönetiminde eğitim aracı olarak kullanılması. Bu nedenle üniversiteler, BIM’i yaygın bir şekilde kullanıyor ve öğrencilerine sadece şantiyelerde karşılaşabilecekleri sorunları sanal ortamda anlamalarına ve deneyimlemelerine olanak sağlıyor. BIM’e duyulan ve inşaat endüstrisinde giderek artan bir başka talep ise, BIM’in bir “iş güvenliği aracı” olarak kullanımı. Ancak, bu konuda daha ileri araştırmalara ihtiyaç var.