Türk İnşaat Sektörü dünyadaki gelişmeleri doğru okuyor mu?

Son yıllarda, inşaat ve gayrimenkul sektöründe hızla gelişen teknolojiye ve uzmanlaşmaya bağlı radikal değişiklikler yaşandığına şahit oluyoruz.

Dünya İnşaat Sektöründe Devrim Niteliğinde Yeni Gelişmeler

Gelişmiş ülkelerde, proje ölçeklerinin büyümesine ve süreçlerin ayrışmasına bağlı olarak, rekabetin ve sürdürülebilirliğin sağlanması amacıyla; tasarımla yapımın bütünleştirildiği “Tasarla-Yap Modeli, yapının önce sanal ortamda inşa edildiği Bina Bilgi Modellemesi (BIM), enerji tasarrufu ve sürdürülebilirlik ilkelerinin öne çıktığı “Yeşil Bina Sertifikasyon Sistemleri”, risklerin ve birlikte yaratılan değerlerin ödülünün paylaşıldığı “Bütünleşik Proje Teslimatı (IPD)”, yapım sürecinde verimliğe odaklanılan “Yalın İnşaat” vb. gibi her biri  “devrim” niteliği taşıyan pek çok yeni fikir, teori, anlayış, kavram, metodoloji, teknoloji, araç ve tekniklerin ortaya çıktığını görüyoruz.

Bu model ve sistemler doğrultusunda;

1)      İş süreçleri arasında oluşan aksamaların giderilmesi ve işbirliği ve verimliliği artırmak amacıyla süreçler bütünleştiriliyor, tasarım-tedarik-yapım ve işletme bütünsel bir şekilde ele alınıyor,

2)      Proje paydaşlarının sayısının ve aralarındaki ilişkilerin giderek artmasına bağlı aksaklıkların giderilmesi amacıyla paydaşlar arasındaki veri paylaşımı merkezileştiriliyor,

3)      Verimlilik, yaşam boyu maliyet döngüsü, şeffaf iletişim ve işbirliği ilkeleri öne çıkarılıyor,

4)      Proje Teslim Modellerinde daha “bütünleşik” ve “yalın” alternatif çözümler aranıyor,

5)      Projenin daha tasarım aşamasında 3 boyutlu olarak sanal ortamda, zaman ve maliyet boyutları da dahil olmak üzere, inşa edilmesi sağlanıyor,

6)      Dijital çağın getirdiği olanaklardan üretimde (3D Printer) ve montajda da yararlanılıyor,

7)      Risk ve ödülün adil paylaşımına, yaratıcılığa ve yaratılan değere, salt süreye değil kaynakların verimli kullanımına özen gösteriliyor.

Ülkemizde İnşaat Sektörünün Durumu

Ülkemiz; nüfusu, hızla artan kentleşme oranı ve büyük ölçüde deprem kuşağında yer alması nedeniyle gayrisafi milli hasılasında inşaat sektörünün en yüksek payı alan ülkelerden biri konumunda. Ekonomik büyüklüğü de dikkate alındığında inşaat sektöründe dünyanın ilk üç ülkesi arasına girmesi pek de şaşırtıcı değil. Üniversitelerin yıllarca en ucuz şekilde en çok öğrenci yetiştiren bölümlerinin mimarlık ve inşaat olması nedeniyle yeterince hatta fazlasıyla mühendislik insan kaynağına sahip olduğu da söylenebilir. Ancak, günümüzde inşaat mühendisliği ve mimarlık artık sıradan bir meslek, bir tür raf malzemesi haline gelmiş durumda. Sektörde, örneğin proje yönetimi ya da yapı denetimi alanlarında bir tür istihdam bürosuna dönüşen bazı firmaların, sayısı giderek artarken maliyeti giderek düşen personeli ve bu personelin mutsuzluk ve devir oranları bu durumu açıkça kanıtlıyor, sanırım. Bu kurumlarda ve mesleklerde çalışanlar, yaptıkları işten pek gurur duymuyorlar ve aileler de artık kızları için eskisi gibi mimar-mühendis damat! aramıyorlar.

İnşaat Sektörümüzün Dönüşüm Geçiren Alt Sektörleri

  Ülkemiz inşaat sektörü, çeyrek yüzyıl öncesine kadar 1) Kent Ölçeğinde Yap-Sat ve 2) Yurt Ölçeğinde Kamusal Altyapı Müteahhitliği olmak üzere 2 temel alt-sektörden oluşuyordu. Önce “Yap-Sat Müteahhitliği” ölçek büyüterek Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına doğru bir evrim geçirdi. Şimdi de ülkede servet edinmenin çıkış noktası olarak görülen Kamusal Altyapı Müteahhitliği teknolojik altyapı, sağlık, turizm, yüksek yapı, enerji vb. konularında uluslararası alanda boy gösteren yatırım ortaklıklarına doğru bir evrim geçiriyor.

Bu bir Evrim mi? Devrim mi? Yoksa Ölümüne bir Amok Koşusu mu?

Evet, her iki alt-sektörde gözlenen evrimin, bünyelerinde taşımaya devam ettikleri “gen”leri nedeniyle şimdilik birer devrim olduğunu söyleyemiyoruz. Bu genlerden bazıları; basit ticaret kültüründen gelen “pahalı satarken değil, ucuz alırken kazanılır”, “bilgi ve deneyim gibi soyut kaynakları değersizleştirmek”, “her işini kendi yapmak”, “ana iş kolunu uzmanı olunmayan alanlarla yatay büyütmek” vb. gibi ortak kültürel anlayışların içinde gizli.

İşte tam da bu nedenlerle, ölçeklerini büyüten ve uluslararası alanlarda boy göstermeye başlayan bu kuruluşlarımız, aile odaklı yönetim ve organizasyonel yapılarını geliştiremiyor, verimliliklerini artıramıyor ve uluslararası alanlarda ucuz işgücüyle elde ettikleri rekabet üstünlüklerini bile kaybeder duruma geliyorlar.

ABD, Çin, Japonya, AB ülkeleri, İngiltere, Kore firmaları, dünya teknolojik inşaat pazarında IDB (Bütünleşik Tasarım+İnşaat) EPC (Tasarım+Tedarik+İnşaat), PFI/PPP (Özel Finansman Girişimi ve Kamu-Özel Sektör Ortaklığı), BIM (Bina Bilgi Modellemesi) gibi yapılanmalar ile farklı bir ligde oynarken, bizim kuruluşlarımız maalesef top toplayıcılık, sektörün kendi itirafıyla taşeronluk yapmak zorunda kalıyor.

Gayrimenkul Geliştiricileri, Yatırımcıları ve İnşaatçıları

Türkiye’de ABD’deki REITs örneğinden yola çıkarak 20 yıl önce bir yasal düzenleme ile oluşturulan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının ve düzenleyici kurum SPK’nın, pazar koşulları nedeniyle denetim zafiyeti gösterdiği, son iş kazaları (Bkz. HD Blog 20 Eylül 2014) ile artık iyice açığa çıkmış durumda. Yap-Sat Müteahhitliğin ticari genlerini taşıyan Türk işi GYO’larımızın, orijinal ABD modelindeki T (Trust yani Güven) unsuru zedelenmiş durumda. Gayrimenkul yatırım sektörüne girişte herhangi bir pazar bariyeri olmadığı için, son 10 yıl içinde inşaat taahhüt, tekstil, sanayi, turizm, kuyum sektörlerinden pek çok kişi ve kuruluşun gayrimenkul geliştirme ve yatırım alanına geçiş yaptığını biliyoruz. Bu firmaların, proje ölçeğinde çok sayıda yeni markalar üreterek sektörde olağan üstü bir satürasyona, haksız rekabete ve güvenlik kaybına neden oldukları da bir sır değil, sektör temsilcilerinden ciddi eleştiri aldıkları ve hatta meslek örgütlerinden dışlandıkları da.

Sektörde daha kurumsal bazda iş yapan, halka açılmaya cesaret göstermiş olanları, şimdilik SPK denetimi korkusuyla, operasyonlarında biraz hülle ve biraz halı altına süpürme yaklaşımını tercih ediyorlar, ama onlar da KDV ve vergi muafiyeti gibi avantajlar olmasa, “hiç halka açılmayacaklar”. Orası da ayrı konu.

İnşaat sektörümüzde kendine yer edinmeye çalışan Yeni Nesil(?) Gayrimenkul Geliştirme ve Yatırım (GYO) firmaları, taşıdıkları bu “gen”ler nedeniyle, ticari unvanları “anonim ortaklık” olmasına rağmen, şahıs ya da aile odaklı yönetim ve organizasyonel yapılarını geliştiremiyor, verimliliklerini artıramıyor ve sadece ucuz işgücüyle rekabet etmeye çalışıyorlar. Satmaya çalıştıkları ürünün, sadece ambalaj ve reklam tarafına odaklanıyor, işin araştırma-geliştirme ve yaratıcılık tarafıyla pek ilgilenmiyor, yasal olarak engellenmiş olmasına rağmen inşaat işini de bünyelerinde yapmak üzere örgütlenerek parayı hiç olmazsa bu alanda, kolay yoldan kazanmaya çalışıyorlar.

Özetle, inşaat sektörümüzün bu alt sektörü de dünyadaki gelişmeleri doğru okumuyor. Temel sorun; dünyadaki akımların, gelişen yeni modellerin felsefesini ve gerekliliklerini özümsemeden, verimlilik artırarak para kazanmayı akıllarına bile getirmeden, toplam maliyetlerini düşürme adına bilgi ve deneyimi hala en düşük bedelle tedarik etmeye çalışmalarında yatıyor.

Sonuçta, ticaret yaptıkları için ve tümü bir şekilde para kazanmaları gerektiğinden, maliyetlerini indirecek bir alan bulmak için çırpınıyorlar. Bakın, bu konuda etik olup olmadığına, sektörün sağlıklı gelişmesi için doğru olup olmadığına bakmadan, çok yaratıcı ve başarılı olduklarını söyleyebilirim.

Örnek mi istiyorsunuz? İşte size kamu yönetimi, meslek kuruluşları dahil, herkesin bildiği ama üç maymunu oynadığı bazı örnekler:

1)      Gayrimenkul geliştirme işinin araştırma-geliştirme ve pazarlama tarafında “in-house” ya da “outsource” ayırt etmeden kaynak tasarrufları yaparak, maliyetleri düşürmeye çalışıyorlar.

2)      Yan şirketler kurup, Ana Müteahhit fonksiyonunu da üstleniyorlar. (Süreçte bu fonksiyon zorunlu, zira Sosyal Güvenlik Kurumunda o iş için bir hesap açılması gerekiyor. Ancak, kamu yönetimi, her isteyenin müteahhitlik yapmasına karışmadığı için herhangi bir sorun yok!)

3)      Herhangi bir bilgi, deneyim ve donanıma sahip olmayan içi boş bir şirketin içini doldurmak üzere, finansal riskleri üstlenerek sektördeki proje yönetim şirketlerini Ana Müteahhit gibi hareket etmek üzere istihdam ediyor ve ana müteahhidin görece daha yüksek genel gider-risk-kar oranını daha aşağılara çekiyorlar. (Proje yönetim şirketleri “Çatı Müteahhit” olarak adlandırılan bu modelle, Ana Müteahhitlere rakip olmaya, iş süreçlerini talep ölçüsünde yönetilebilir iş paketlerine bölerek dış kaynaklardan temin etmeye ve bir tür “kısmi risk üstlenen inşaat proje yöneticisi” gibi hareket etmeye başlıyorlar.)

4)      Proje yönetimi gibi inşaat sektöründe yönetim danışmanlığı alanında uzmanlaşmış bir kuruluşa Ana Müteahhit ya da Tasarımcı şapkası da giydirmeye çabalıyorlar. Finansman ve İş Güvenliği gibi Ana Müteahhidin temel genel gider ve risk kalemlerini yan anlaşmalarla üstlenerek, ya da gerçekte Mimarın sorumluluğu altında olması gereken tasarım-mühendislik koordinasyonu, keşif-metraj-teknik şartname, mesleki denetim gibi hizmetleri maliyetleri düşürmek adına proje yönetimi firmalarının kapsamına eklemeye çalışıyorlar.

5)      Yasal zorunluluk olan Yapı Denetim sistemini;

a.       Yan anlaşmalı şirketler eliyle temin ederek, yani bir tür hülle yaparak,

b.      Yapı denetimi hizmeti için yerel yönetimlere ödedikleri parayı (alınan hizmetleri ciddi anlamda kısarak) büyük ölçüde geri alarak,

c.       Farklı iş alanlarındaki hizmetleri çakıştırmak üzere proje yönetim firmaları ile yapı denetimi firmalarını iş ortaklığına iterek, yani bir anlamda kötü yola teşvik ederek,

Sonuç olarak, belli bir amaçla kurulmuş olan tüm sistemi dejenere ederek, maliyetleri düşürmeye çalışıyorlar.

Sonuç

Özetle, ne kamu ve ne de özel sektörümüz, dünyada oynanan inşaat ve gayrimenkul oyununu okuyabiliyor ve giderek uluslararası alanda rekabetçi olmaktan uzaklaşıyor. Sektör, salt fiyat ve ucuz fiyat politikaları ile araştırma ve geliştirmeye kaynak ayıramadığı için kısır döngüye giriyor ve adeta kendi ayağına kurşun sıkıyor. 

90’lı yıllardan başlayarak inşaat sektörlerini yeniden yapılandırmayı temel hedef edinen ve bu konuda ciddi başarı kazanan ve uluslararası arenalara çıkmaya çalışan Türk firmalarını taşeronluğa mahkum eden İngiliz, Japon, Amerikan, Çin hükümetlerinin aksiyon planlarını daha ne kadar görmezden geleceğiz dersiniz?